土地の種類によって適用要件が異なる

小規模宅地等の特例とはどのような制度?不動産税理士が解説

相続税対策として積極的に活用したいのが、土地の相続税評価額を最大80%減額することができる『小規模宅地等の特例』です。 節税効果が高く利用しやすいのが特徴の特例制度ですが、適用要件や注意すべき事項もありますので、本記事で小規模宅地等の特例の制度内容および必要となる書類等をご確認ください。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

目次

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例は、亡くなった人(被相続人)が居住用や事業用等に利用していた土地を相続人が引き継いだ場合に適用できる特例です。

背景

特例制度が創設された背景としては、相続税の影響で自宅を手放したり、廃業することを防ぐ目的があります。
相続税は相続財産の価値を算出し相続財産の総額に対して税金を支払うのですが、相続税の支払いは納付期限までに現金一括払いが原則なので、相続財産に現金・預金が少ない場合、納税資金を捻出するために土地を売却するケースも珍しくありません。
不動産が自宅や事業用の土地しかない場合、土地を売却するとなれば同居していた相続人の生活拠点が失われたり、廃業しなければならない状況に陥る可能性があるなど、相続人への負担がとても重くなります。
そのため一定の要件を満たした土地については、小規模宅地等の特例の適用することで、相続税評価額を最大80%減額される措置が講じられるようになりました。

適用のポイント

小規模宅地等の特例はすべての土地に対して無条件で適用できる制度ではありませんが、自宅の敷地や賃貸物件の敷地など、適用できる土地の範囲は広いです。
ただ土地の用途に応じて評価額の減額割合や適用できる限度面積が異なるため、複数の土地に対して特例を適用できる場合、適用する順番も相続税の節税に影響してきます。
また相続人が土地を他の用途に使用したり、相続税の申告期限までに売却すると特例を適用できないため、誰が土地を相続するかも重要なポイントです。

小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類

小規模宅地等の特例は土地の用途に応じて、4種類の制度が存在します。
制度ごとに適用要件や減額割合が異なりますので、相続税対策は適用できる制度の把握も大切です。

<小規模宅地等の特例の種類>

制度の名称 特例対象となる土地の種類 減額割合 限度面積
特定居住用宅地等 自宅の敷地 80% 330㎡
特定事業用宅地等 事業用の敷地
(貸付用を除く)
80% 400㎡
特定同族会社事業用宅地等 同族会社の敷地
(貸付業を除く)
80% 400㎡
貸付事業用宅地等 貸付用の敷地 50% 200㎡

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等は、被相続人が住んでいた自宅の敷地に対して適用できる制度です。
減額割合は80%と節税効果が高く、限度面積は330㎡と一般的な広さのご自宅であれば、敷地全体に対して適用することができます。

適用要件

相続開始直前において被相続人が自宅として使用していない場合や、別荘および一時的な居住用の敷地として使用していた土地は特例の適用対象外です。
特定居住用宅地等を利用できるのは、原則として土地を相続した配偶者または同居親族です。
配偶者の適用要件は緩く、土地を相続するだけで特例を受けられますが、同居親族は引き続き自宅として利用しつつ、申告期限まで土地を所有していなければなりません。
相続直後に自宅から転居したり、自宅を売却してしまうと適用できませんが、自宅として引き続きお住まいなる予定であれば、適用要件は問題なくクリアできます。

「家なき子」が相続した場合

なお土地を取得する人が自宅を保有していない「家なき子」が土地を相続した場合、被相続人に同居親族がいない場合に限り、適用することができます。
要件は厳しいですが、家なき子でも特例を受けられる可能性はありますので、被相続人に同居親族がいなかった際は特例の適否判定を行ってください。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等は、被相続人が事業用(不動産貸付用以外)の敷地として利用していた土地に対して適用できる制度です。
評価額の減額割合は80%、限度面積は400㎡と小規模宅地等の特例の中でも節税効果は特に高いです。

適用要件

適用対象者は土地を取得した相続人で、土地は相続税の申告期限まで所有し、特例対象地で営まれていた被相続人の事業を申告期限までに引き継いでいることが要件となります。
土地を取得した人が事業を引き継がなければいけないため、特例を適用できる人は限られており、被相続人が営んでいた事業が不動産貸付業の場合には「貸付事業用宅地等」の対象となるため、特定事業用宅地等は適用できません。

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等は、同族会社の事業用(不動産貸付業以外)の敷地として利用していた土地が対象の制度です。
同族法人とは、相続開始の直前において被相続人および被相続人の親族等で法人の発行済株式の総数50%超を有している法人をいい、同族法人以外の事業用の敷地として利用している場合や、同族法人の事業が不動産賃貸業だと適用できません。
減額割合は80%、限度面積は400㎡と節税効果は高く、特例を適用できるのは土地を取得した人のうち、「法人役員要件」と「保有継続要件」を満たした方だけです。
法人役員要件は相続税の申告期限において同族会社の役員であること、保有継続要件は相続税の申告期限までに特例対象地を所有していることです。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等は、被相続人が不動産貸付業として利用していた土地に対して適用できる制度で、減額割合は50%、限度面積は200㎡です。

適用要件

適用要件は相続税の申告期限までに特例対象地を取得し、貸付事業を継続する「事業引継要件」と、相続税の申告期限まで所有する「保有継続要件」の2つです。
他の制度に比べ減額割合・限度面積は低いですが、未利用の土地を生前に貸付用として活用することで特例対象の土地に変えられるなど、相続税対策として利用しやすい制度となっています。

小規模宅地等の特例のメリット・デメリット

相続税対策として考える場合、小規模宅地等の特例を利用しない選択肢はないほど節税効果は高いですが、相続した後の用途が制約されるデメリットもあります。

小規模宅地等の特例のメリット

小規模宅地等の特例の最大のメリットは、圧倒的な節税効果です。
平成27年から相続税の基礎控除額は大幅に引き下がり、いわゆるサラリーマン家庭でも相続税を支払うケースが発生するようになりましたが、小規模宅地等の特例を適用することで、相続税の納税額を大幅に減少させ、最小限の負担に抑えられます。
また土地の評価額を割合で減額する特例なので、対象の土地の1㎡当たりの価値が高いほど節税効果は高くなるのも特徴です。
特定居住用宅地等を1,000万円の土地に対して適用すれば、相続税評価額を800万円下げることができますが、1億円の土地に対して適用すれば8,000万円も評価額を減額できます。
そのため相続税対策として小規模宅地等の特例を活用する際は、都心部の土地など1㎡当たりの評価額が高い土地を購入し、その土地に特例を適用することも選択肢になります。

小規模宅地等の特例のデメリット

小規模宅地等の特例を適用する際、土地の取得者は一部を除き、被相続人と同じ用途として使い続ける必要があります。
特定事業用宅地等を適用する場合、事業用の敷地として利用することが要件なので、土地を取得した人が事業を引き継がなかったり、被相続人の代で廃業する場合に適用することはできません。
また主な相続財産が土地の場合、取得する財産で揉めたり、どの土地に対して特例を適用するかで意見が分かれることも想定されます。
相続税は相続人が取得した財産の割合に応じて納める仕組みなので、相続税の総額が100万円だった場合、60%の相続財産を取得した人が納める相続税は60万円です。
相続財産の取得割合は小規模宅地等の特例を適用後の金額で計算するため、特例を適用した相続人の納税額が大幅に減少することは事前に周知しておく必要があります。

小規模宅地等の特例を適用する場合の必要書類


小規模宅地等の特例を適用する際は、相続税の申告書に必要書類を添付して提出しなければなりません。
適用する制度ごとに添付する書類は異なりますし、書類添付も適用するための要件となっていますので、提出漏れがあると小規模宅地等の特例が受けられない可能性があります。

<【共通】小規模宅地等の特例の添付書類>

  • 被相続人の相続人全員を確認することができる戸籍の謄本(※)
    (相続開始の日から10日を経過した日以後に作成されたもの)
  • 図形式の法定相続情報一覧図の写し(※)
  • 遺言書の写しまたは、遺産分割協議書の写し
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • ※どちらか一方の書類を添付

<特定居住用宅地等の添付書類>
▶配偶者または同居親族が適用する場合

  • 自宅の敷地として利用していることが確認できる書類
    (特例適用者がマイナンバーを有する場合は提出不要)

▶別居親族が適用する場合

  • 相続開始前3年以内の住所(居所)を確認できる書類
    (特例適用者がマイナンバーを有する場合は提出不要)
  • 相続開始前3年以内に居住していた住まいが、自己・自己の配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある一定の法人の所有する物件でないことを証明する書類
    (賃貸契約書など)
  • 相続開始時点で住んでいる建物が、相続開始前のいずれの時においても所有していないことを証明する書類

▶被相続人が老人ホーム等に入居していた場合

  • 被相続人の戸籍の附票の写し
    (相続開始の日以後に作成されたもの)
  • 介護保険の被保険者証の写しなどの書類
  • 老人ホーム等の施設との契約書の写し

<特定事業用宅地等の添付書類>

  • 特になし

<特定同族会社事業用宅地等の添付書類>

  • 特例対象法人の定款の写し
    (相続開始時点で効力があるもの)
  • 特例対象法人の相続開始の直前における発行済株式の総数(出資の総額)および、被相続人・被相続人の親族・その他被相続人と特別の関係がある者が保有する法人の株式の総数(出資の総額)を記載した書類
    (特例対象法人が証明したもの)

<貸付事業用宅地等の添付書類>

  • 被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことを明らかにする書類
    (相続開始前3年以内に、新たに被相続人等の特定貸付事業の用に供されたものである場合に限る)

小規模宅地等の特例の利用の際に注意すべきポイント

小規模宅地等の特例の適用要件は厳格であり、要件を一つでも満たさない場合には特例を受けることはできません。

未分割状態での適用は不可

小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限までに遺産分割協議が完了している必要があります。
申告期限までに遺産分割がまとまらなかった場合でも、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出することで、申告期限後3年間は特例を適用できる猶予が与えられますが、相続税の申告書は未分割の状態でも期限までに提出しなければなりません。
また相続税の申告期限後3年を経過しても遺産分割できなかったときは、申告期限後3年を経過する日の翌日から2か月を経過する日までに、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出することにより、特例の適用期間を再延長できます。

❗ただし「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」は承認制であるため、裁判の協議中であることなど、やむを得ない事情および、やむを得ない事情を証明する書類を提出できなければ再延長は認められません。

適用する種類によって限度面積の計算が変わる

小規模宅地等の特例は要件を満たしてれば、複数の土地に対して適用することも可能です。
ただ適用する制度の中に貸付事業用宅地等が含まれている場合、限度面積の計算方法が変わりますのでご注意ください。

<貸付事業用宅地等を適用しない場合>

適用する特例制度の種類 限度面積の計算式
①特定居住用宅地等
②特定事業用宅地等
③特定同族会社事業用宅地等
①≦330㎡
(②+③)≦400㎡
※限度面積は最大730㎡

<貸付事業用宅地等を適用する場合>

適用する特例制度の種類 限度面積の計算式
①特定居住用宅地等
②特定事業用宅地等
③特定同族会社事業用宅地等
④貸付事業用宅地等
①×200/330 +(②+③)×200/400+④≦200㎡

事業等を相続開始前3年以内に始めた場合は特例を適用できない可能性

特定事業用宅地等および貸付事業用宅地等は、相続開始日の3年以内に新たに開始した事業等の土地に対して適用することは原則できません。
一定の要件を満たせば、相続開始前3年以内に新に開始した事業等の土地でも特例を受けられますが、計画的に小規模宅地等の特例を適用する場合には、3年以上前から土地を特定の用途に利用している必要があります。

まとめ

小規模宅地等の特例の節税効果は高い制度ですが、土地の種類によって適用要件が異なる点には注意しなければいけません。
相続税の申告期限までに遺産分割協議が完了していることや、添付書類の提出も適用要件の一つなので、生前から特例を受けるための準備が必要です。
税務署は節税効果が高い制度ほど適否判定を厳しく行いますし、小規模宅地等の特例が否認されてしまうと、相続税の納税額が数百万円単位で増える可能性も十分考えられます。
そのため確実に特例を適用して相続税を節税したい場合は、事前に相続税専門の税理士事務所へご相談することをオススメします。

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