相続税において、亡くなった人の自宅の敷地に対して「小規模宅地等の特例」を適用できるのは、原則配偶者や同居親族に限られ、別居親族は適用対象外です。 しかし別居していた相続人であっても、持ち家が無い人（通称：家なき子）については、小規模宅地等の特例が適用できるケースがあります。 本記事では、家なき子特例の制度内容と適用要件を不動産税理士が解説いたします。

家なき子特例（小規模宅地等の特例）とは？

家なき子特例は小規模宅地等の特例の一つであり、土地の種類によって適用要件が異なりますので、制度の概要を理解した上で家なき子特例を適用してください。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を最大80％減額することできる特例制度です。
特例の対象となる土地は、被相続人（亡くなった人）が居住用または事業用として利用していた土地に限られます。
土地の利用状況によって、適用する小規模宅地等の特例の種類は変わり、どの制度に該当するかによって減額割合や限度面積は異なります。

＜小規模宅地等の特例の種類＞

• 特定居住用宅地等
• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等

たとえば「特定居住用宅地等」は自宅の敷地に対して適用する制度で、330㎡まで土地の相続税評価額を80％減額することが可能です。
「貸付事業用宅地等」は限度面積200㎡、減額割合50％と他の小規模宅地等の特例よりも節税効果は低いです。
ただ貸付用として利用していた土地を相続し、引き続き貸し付けるだけで適用要件を満たせるため、相続税対策として活用しやすい利点があります。
小規模宅地等の特例の適用要件を満たした土地が複数ある場合、限度面積以内であれば複数の土地に特例を適用することができますので、節税効果を最大限発揮するには、減額割合の高い土地から適用するのがポイントです。

家なき子特例は特定居住用宅地等を適用できるケースの一つ

特定居住用宅地等は、被相続人の自宅の敷地を配偶者または同居親族が取得した場合に適用できる制度で、マンションの敷地も適用対象です。
別居親族が自宅の敷地を相続しても原則は適用できませんが、持ち家のない「家なき子」に該当する場合には、例外的に特例適用が認められます。
同居親族と家なき子では、特定居住用宅地等の適用要件が違い、家なき子特例の方が要件は厳しいです。
また平成30年の税制改正により適用要件が変更され、過去に家なき子特例を適用できたケースであっても、現在の法律では適用対象外となることもありますので、最新の法令に基づき適否判定をしなければなりません。

家なき子特例を適用できる相続人とは？

小規模宅地等の特例の適否判定は、土地を取得した人ごとに行いますので、複数の相続人が土地を取得した場合、特例を適用できる相続人と適用できない相続人に分かれることもあります。

家なき子特例の適用要件

家なき子特例は、次の要件をすべて満たした場合に限り適用できます。

＜家なき子特例の適用要件＞

配偶者や同居親族の相続人がいる場合には、家なき子特例は適用できません。
ただし同居していたのが被相続人の兄弟姉妹や甥姪など、相続人以外の方であれば特例は受けられます。
家なき子特例における「家なき子」とは、相続開始前3年以内に自分だけでなく、配偶者や配偶者の親族等の所有している家屋に住んでいない場合をいいます。
相続開始時点では他人名義でも、過去に居住している物件の所有者となったことがある場合には、家なき子特例を活用することはできません。
また相続税の申告期限より前に売却してしまうと特例は受けられませんので、土地は期限まで引き続き保有してください。

平成30年度の税制改正による適用要件の変更点

家なき子特例の適用要件は、平成30年度の税制改正で大きく変更されました。

＜平成30年度の税制改正前の家なき子特例の適用要件＞

税制改正前は、自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいなことが要件となっていましたが、改正後は取得者の三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋まで、適用対象外となる範囲が拡大しています。
また適用要件として、過去に取得者が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないことも追加されています。
したがって現行の制度においては、相続開始前に住んでいる家屋の名義を第三者に変更し、家なき子特例の要件を満たすようにする対策は行えません。

家なき子特例に必要な書類とは？

家なき子特例を適用する際は、相続税の申告書に特例を適用する旨を記載し、必要書類を添付して税務署へ提出しなければなりません。

家なき子特例は、通常の特定居住用宅地等の適用する際に必要となる書類に加えて、相続開始前3年以内の居住状況を明らかにする書類の提出が必要です。
第三者が所有する物件（賃貸物件）に住んでいたことを明らかにする書類としては、賃貸契約書などがあります。
また過去に居住物件の所有者となっていないことについては、登記事項証明書で証明することができます。

関連記事：不動産相続の手続きの流れとは？かかる費用や必要書類・相続税について解説

まとめ

小規模宅地等の特例の中でも、特定居住用宅地等は比較的適用しやすい特例ですが、家なき子が特定居住用宅地等を適用するためには、厳しい要件をクリアしなければなりません。
平成30年の税制改正により、家なき子特例を適用するための対策がしにくくなっているため、家なき子以外の相続人が小規模宅地等の特例を適用することも検討してください。
相続税の税制改正は毎年行われており、今後さらに家なき子特例の要件が厳しくなることも考えられます。
適用要件を満たしていない状態で申告すると税務署から指摘を受けてしまいますので、適否判定は専門家に確認することを推奨いたします。

【不動産オーナー専門】
相続税申告・相続対策の無料相談

不動産と相続の専門税理士が、相続税申告・相続対策の無料相談を行っています。
相続税申告は、不動産の評価に精通した不動産税理士が、税額を最少にして税務調査が来にくい申告をします。

また、相続時の不動産所得や不動産売却の確定申告も含め、相続にかかる税金を総合的に節税します。

相続対策は、「分割」「節税」「納税資金」「承継」の観点から現状把握を行った上で、プランを作成し実行支援までトータルサポートします。

不動産専門家による不動産対策や弁護士による遺言書作成なども含め、専門家が「理想の相続」の実現をお手伝いしています。
まずは、無料相談をご利用ください。

不動産税理士のサービスに関して、オンライン又は面談にてご相談できます。
詳細はこちら