失敗しない不動産投資とは?

アパート経営(不動産投資)の失敗とリスク

不動産のみならず、投資にはリスクがつきもの。不動産投資をはじめたいけれど、失敗に怯え、手をこまねいている人も多いのではないでしょうか。 しかし、リスクを恐れてばかりでは、何もはじめることはできません。大切なのは、リスクを背負わないことではなく、リスクに備えるための知識や対策を知っておくことです。 この記事では、アパート経営の失敗とリスクについて解説いたします。

目次

アパート経営の失敗とは?

アパート経営の失敗とは「利益を出せないこと」です。例えば、以下のような事態に陥れば失敗だと判断せざるを得ません。

・家賃収入が低くローンを返済しきれない
・収入よりも支出が多い

アパート経営では、ローンを組み家賃収入の中から返済分を捻出しなければいけません。しかし想定していた家賃収入が低く、返済するのが困難になったのでは、いずれ物件を売却したり自己資金で穴埋めしたるするハメになるでしょう。

どんなに満室であったとしても、家賃収入よりもローンや修繕費用などの支出が多ければ、いずれ首が回らなくなってしまいます。不動産投資において利益が出せないのであれば、成功とは言えません。

アパート経営で失敗する人の特徴とは

アパート経営で失敗するオーナーの多くは、以下のような特徴がみられます。

・管理委託しっぱなしで経営に参加しない
・リスクと向き合おうとしない

上記の特徴について、それぞれ詳しく紹介していきます。

管理委託に甘んじて経営に参加しない

経営負担を軽減させるために、管理会社に管理を委託しているオーナーは多いと思います。もちろん、管理委託は有効的な運用方法のひとつであるため、活用すること自体は何ら問題ありません。

しかし、管理を委託していることに甘んじて、管理に参加しないと、物件にどのようなことが起こっているのか把握することができません。「入居者が不満に思っていることはないか」「周辺物件ではどのような設備を取り入れているか」など、オーナーも管理に参加し、空室率を下げるために何をすればいいのか考えてみましょう。

管理会社も万能ではないのです。あくまで最終責任者はオーナー自身ということを忘れないようにしてください。

リスクを怖がっている

投資である以上、リスクはつきもの。リスクを怖がり何もしようとしないのでは、リターンさえもありません。リスクと向き合い「損失を最小限に抑えるためにはどうすればいいのか」を考えていくことが重要です。

そもそもリスクとは、「損をすること」「危険」という意味ではありません。リスクとは「不確実性」という意味であり、不確実性が高ければ高いほど、リターン大きくなるのです。

つまりは、リスクと向き合うということは、利益を追求するということ。リスクが発生しないように逃げ回るのではなく「リスクを最小限に抑えるために何をすべきか」を考えていくことが成功への道なのです。

アパート経営のリスクとは?

不動産投資で成功するために、リスクと向き合うことが大切とご説明してきました。では、アパート経営にはどんなリスクが予測されるのでしょうか。

アパート経営において、考えられるリスクには、以下のようなものがあります。

・空室リスク
・入居者トラブルリスク
・老朽化リスク
・金利上昇リスク
・災害リスク
・倒産リスク
・価値下落リスク
・税金リスク

では、上記のリスクについてそれぞれみていきましょう。

空室リスク

入居者が入らずに、空室期間が長引いてしまうことが「空室リスク」です。空室期間中は、家賃収入が減り、支出が収入を上回ってしまいます。収入が減少すればローンを返済することが困難になり、返済地獄に陥れば、物件の維持すらも厳しくなるでしょう。

入居者トラブルリスク

「入居者トラブルリスク」とは、入居者同士が争うことで、退去者が出たり家賃収入が途絶えてしまったりすることです。例えば、騒音問題やゴミ処理問題などで入居者同士でトラブルを起こせば、「こんなアパートに住みたくない」と、やがて退去問題につながることも。また、家賃を滞納する入居者が出れば、収益が滞ってしまう可能性もあります。

老朽化リスク

建物である以上、必ず老朽化するもの。建物が古くなってきたときに修繕費用が発生してしまうことが「修繕リスク」です。修繕には、小規模かう少額で実施できるメンテナンス作業から、10~15年おきに多額の費用をかけて行う大規模修繕などがあります。

金利上昇リスク

「金利上昇リスク」とは、景気によって金利が上昇し、返済総額が増えてしまうこと。国内では、平成7年ごろから金利が下がりはじめ、現在では低金利水準が続いています。特に、変動金利を選択した人は、この金利上昇リスクの影響を大きく受けてしまうでしょう。

災害リスク

地震や水害、火災など予期せぬ災害により建物が倒壊することや、浸水被害に遭ってしまうことが「災害リスク」です。災害リスクは、耐震性の強化だけでなく、地盤の強さや海抜の高さなど、立地条件に大きく左右されます。場合によっては地盤改良も必要となるでしょう。

倒産リスク

「倒産リスク」とは、管理委託会社が倒産し、管理スタイルに乱れが生じてしまうことです。管理会社の中には経営が危うい会社も存在します。管理を委託しっぱなしでいると、管理会社がいなくなってしまったときに「自主管理方法を知らない」「今度はどこを頼ればいいのかわからない」という事態に陥ってしまいます。

価値下落リスク

不動産とは、周辺環境や人の流れによって価値が上下しやすいもの。市場の変化によって価値が下がってしまうことを「価値下落リスク」と呼びます。建物の下落は修繕業務によって上げることができますが、地価を上昇させるためには地盤改良など多額の資金が必要になることもあります。

税金リスク

不動産投資で得た家賃や権利金などの収益は、所得税として申告しなければいけません。所得税は収入から経費をひいたもの。うまく経費として申告できなければ、納税額が跳ね上がってしまいます。これが「税金リスク」です。知識がないままに節税しようとすると、かえって納税額が高くなってしまったり追徴課税が発生したりするため、注意が必要です。

失敗しないためのアパート経営対策

ここまで紹介してきたリスクは、対策を講じることで回避が可能です。では、どんな対策がリスク回避につながるのでしょうか。

アパート購入前に土地を調べる

回避できるリスク
・災害リスク
・価値下落リスク

アパート購入前に、地盤調査やハザードマップを確認することで「災害リスク」「価値下落リスク」回避につながります。災害が発生しやすい現代では、地盤が弱く浸水しやすい土地は、価値下落リスクに直結してしまうもの。国土交通省が提供しているハザードマップや朝日新聞が公表している地盤サイトで、土地の状態をリサーチしておきましょう。

すでにアパートを購入してしまっている人は、耐震強化工事を実施したり、災害保険に加入したりしておくことをおすすめします。

修繕費用を積み立てる

回避できるリスク
・老朽化リスク

メンテナンスのような数十万円単位の小規模修繕であれば、家賃収入から支払うことも可能です。しかし、築年数が経過し外壁塗装や屋根の塗りなおし、給湯器の交換や設備投資のような数百万単位の大規模修繕は、計画的に積立をしていかなければいけません。目安として家賃収入の3~5%程度を積立ておけるように貯蓄していきましょう。

また、日ごろからメンテナンスを実施しておくと、建物の劣化がおきにくくなり大規模修繕リスクを軽減させることが可能です。

管理を委託する

回避できるリスク
・空室リスク
・入居者トラブルリスク
・倒産リスク

管理会社は、賃貸管理のプロ。空室対策や入居者管理に関するリスクを軽減させたいのであれば、こうした不動産の専門家を上手に頼りましょう。管理会社は、ヒト(入居者)モノ(建物)カネ(収益)を管理してくれます。

建物のメンテナンスや清掃業務のみならず、入居付けや収益アップの相談も受け付けてくれる管理会社を頼りましょう。また管理会社の倒産リスクを避けるためには、業績が良く実績が多い業者を見極めていく必要があります。

節税対策は税理士へ

回避できるリスク
・金利上昇リスク
・税金リスク

アパートローンの金利や税金のメカニズムは、素人では理解しにくいもの。お金の管理に悩むようであれば、税理士に相談することも検討しましょう。確定申告の代行や節税対策、中には不動産経営の資金調達サポートを行ってくれる事務所もあります。

ただし、税理士にも特徴があり、すべての税理士が不動産投資に強いわけではありません。事前に税理士事務所の業務内容を確認し、不動産投資サポート経験が豊富かどうかチェックしましょう。

まとめ

不動産投資で成功するコツは、積極的に管理に参加し、上手にリスクマネジメントを図ることです。「リスク無くしてリターンはない」ことを理解し、対策を講じておけば不動産投資で失敗する可能性は低くなるでしょう。

それでも「不動産投資で失敗するかもしれない」という不安を拭いきれないときは、不動産コンサルタントや税理士など、専門家に業務を依頼しましょう。経営していくうちに、様々な悩みが発生します。そんなときに、メンターとなるべき存在がいるのは、とても心強いものです。

これからアパート経営をはじめるオーナー様は、まずは信頼できるパートナー探しからはじめてみてはいかがでしょうか。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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