アパート経営を行うときのポイント

アパート経営のメリット&デメリットとは?初めてのアパート経営

アパート経営のメリットとデメリットについて徹底解説いたします。土地活用や資産運用のひとつである、アパート経営。安定した収入と節税対策になることから、アパート経営に乗り出す人は少なくありません。しかし、投資にはリスクがつきもの。黒字経営を目指すなら、メリットばかりではなくアパート経営のデメリット部分も把握しておくことが大切。 アパート経営をはじめるにあたり、注意点をぜひ参考にしてください。

目次

アパート経営のメリット7つ

アパート経営のメリットを一言でいうと「ロングリターン」が見込める投資であるということ。一度経営が軌道に乗れば、数十年にわたって利益を得ることが可能です。

それ以外にも、アパート経営には以下のようなメリットがあります。

  • 安定した収入
  • 資格や知識が要らない
  • 資産づくり
  • レバレッジ効果が得られる
  • 生命保険代わりになる
  • 経済変動に強い
  • 年金対策になる

それでは、それぞれのメリットについて詳しくみていきましょう。

メリット1.安定した収入

アパート経営の大きなメリットは、何と言っても家賃という安定した収入を得られるということ。入居者さえ見つかれば、毎月安定した収入が入ってきます。

最近では、サラリーマン大家や主婦オーナーなど、他に収入源を確保しながら副業として不動産投資を行う人もいます。本業とは別に副収入があれば、安定かつ豊かな生活を送れるという点が最大の魅力です。

メリット2.資格や知識が要らない

アパート経営は、宅建士や宅地建物取引業のような資格や免許は必要ありません。不動産の法律である宅地建物取引業法では、「自分で自己所有の建物を貸す」分においては免許も資格も必要ないと定めています。

また管理会社等を頼れば、専門的な知識なしでも経営し続けることが可能です。

メリット3.資産づくり

ローンを組んで土地や建物を購入したとしても、ローン完済後は固定資産となるため、無担保の土地が手に入ります。

手に入れた土地は、そのまま経営を続けても構いませんし、子や孫世代の自宅として相続できる資産にもなるでしょう。

メリット4.レバレッジ効果が得られる

しばしば投資用語として使われるレバレッジ効果とは「てこの原理」のこと。「てこ」とは小さい力で大きな物を持ち上げます。つまりレバレッジ効果とは、少ない資金で大きな利益を出すという意味です。

不動産投資では、自己資金を元手としてローンを組んでアパートを購入した場合、自己資金のみの場合と比較して多くの家賃収入を得ることができます。

メリット5.生命保険代わりになる

アパート経営そのものが、オーナーの生命保険の代わりとなることがあります。アパートローンには「団体信用生命保険」の加入が義務付けられているものがあります。この保険は、加入者に万が一のことがあった場合に、生命保険によってローンが完済できるというもの。

そのため、返済中にオーナーにもしものことがあっても、保険のおかげで家族は無借金の資産が手に入ることになることもあります。

メリット6.経済変動に強い

不動産は、短期間で大きく価値が変動しないため、経済変動に強く、インフレ対策にもなります。

そもそもインフレとは、「物の価値があがりお金の価値が下がるということ。例えば、100万円の貯金があったとしても、翌年にインフレにより1%物価が上昇してしまうと、貯金は99万円の価値しかないことになってしまいます。現金保有してしても、価値を維持し続けることが難しい時代になってきています。

その点、長期にわたり利益を生み出し続ける不動産投資は、有効的なインフレ対策と言えるでしょう。

メリット7.年金対策になる

近年、年金の受け取り開始時期がどんどん遅くなってきています。老後の生活苦を防止するため、定年退職時期が60歳から65歳に見送られるなど、老後の生活には不安が募るばかりです。

しかし、家賃収入があれば年金の受け取りが遅くなっても安定した収入を得ることが可能。また体調の変化が起きやすい60歳以降。自分の体力と向き合いながら働かなくても、生活していくことができるのです。

アパート経営を法人で行うメリット

ここまでアパート経営のメリットについてご説明してきましたが、アパート経営を大規模で行う場合に検討したいのが「アパート経営の法人化」です。

法人化つまり会社経営にすることで「毎年のさらなる節税対策」と「相続税対策」に繋がります。

アパート経営を法人化することで毎年の所得税等を節税できる場合があります。一定の規模を超えると個人で賃貸業を行う場合の所得税等よりも、法人で賃貸業を行う場合の法人税等の方が税金の負担が少なくなります。

さらには、相続税対策としても大きなメリットを生み出します。家賃収入がオーナー個人ではなく会社に蓄積されるため、オーナーに相続が発生した際に、課税される相続財産が少なくなります。

アパート経営のデメリット

一方で、アパート経営にはデメリットの部分も存在します。いわゆる「短所」「欠点」と呼ばれる部分です。

  • 多額の購入資金が必要
  • 維持管理費がかかる
  • リスク対策が必要

アパート経営のデメリットをまとめると、「購入資金」「維持費」「対策」が必要になるということです。物件を購入するための多額の資金(ローンを含みます。)が必要となり、アパート経営を維持するための資金も用意しなければいけません。また、投資である以上リスクマネジメントも必須です。

これらの要素をクリアできれば、メリットとも呼べる大きな利益を生み出すことができるでしょう。

アパート経営で起こり得るリスクとは

上記のデメリットのうち、一番やっかいなのがリスクマネジメント。

しかし、短所であるデメリットとは違い、リスクとは「行動によって防げる可能性がある」ということ。どのようなアパート経営であれ、投資である以上リスクは伴うもの。しかし、リスクなくしてリターンは得られないのも、投資の本質です。

大切なのは、リスクもしっかりと把握し、対策を講じていくこと。これから起こり得ることを事前に知っておけば、行動しやすくなります。

  • 空室リスク
  • 入居者トラブルリスク
  • 老朽化リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 修繕リスク
  • 価値下落リスク

アパート経営は、入居者がいてはじめて成り立つもの。そのため、空室が出れば収益が減ってしまうのは当然のことですよね。また、建物である以上、劣化や損傷は避けられません。このような事態に備えるためには、事前にリスク対策を講じておくべきです。

アパート経営を行うときに考えるべきポイント

では、事前にどのような対策を講じればリスク回避できるのでしょうか。ここからは、アパート経営を行うときに考えるべきポイントについて解説していきます。

ポイント1.どんな物件を購入するか

まず、はじめに考えるべきことは、どのようにして物件を入手するかです。

すでに土地を所有している人以外は、「新築アパートと中古アパートのどちらを購入すべきか」という選択肢で頭を抱えると思います。

できるだけ条件のいい物件を選ぶために、新築と中古、それぞれのアパート選びの基準を記載しました。

アパート選びの基準

新築物件の場合
  • 駅チカなどの好立地
  • 周辺にスーパーや学校があるか
  • 予定利回りを確認
中古物件の場合
  • 修繕の必要がない建物
  • 融資がつく物件かどうか
  • 入居率がいいか

新築の場合は、入居者が入っていたという実績がゼロなため、「予定利回り」がどのくらいになるのかを確認します。

一方で、中古物件の場合は「すぐに修繕の必要性があるのか」という点に着目しなければいけません。上記でも紹介したように、修繕もリスクのひとつ。建物の損傷をチェックし、必要であればホームインスペクションを実施しましょう。

ポイント2.管理方法について考える

管理方法を大きく分けると、「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3つに分かれます。オーナーの家庭の都合に合わせ、どの管理方法であれば負担が軽減されるのか比較検討してみてください。

自主管理 管理委託 サブリース
オーナー自ら管理する方法。時間や精神的な労力がかかるが、大家としてのノウハウが身に着く。 管理会社に管理を委託する方法。プロに管理を委託するため、時間や精神的にゆとりができる。 サブリース業者に一棟丸ごと借りてもらう方法。一度契約すると解約しにくいが、家賃保証や空室保証などが利用できる。

アパート経営では、入居者(ヒト)建物(モノ)家賃(カネ)の管理が必要です。

オーナーに時間的余裕があり、入居者と向き合いたいというのであれば、自分たちで管理する「自主管理」もいいでしょう。しかし、サラリーマン大家や主婦オーナーのように本業が他にあり、不動産投資はあくまで副業という場合は、不動産会社や管理会社を頼り、共に管理をしていくという方法がおすすめです。

まとめ

アパート経営とは、安定した収入を得るだけでなく、資産運用の一つとしてもおすすめです。しかし、アパート経営はサービス業のひとつ。人が住む建物である以上、入居者が住みやすい管理を提供し続けていかなければいけません。

しかしながら、経営が軌道にのれば、子世代に遺せる大きな財産にもなるでしょう。アパート経営は、投資の中でもリスクはさほど大きくはありません。資格や知識がなくても誰でも手軽に始めることが可能です。

不動産会社では、物件購入のアドバイスのほか、効率の良い運用方法や収益向上のための相談にも乗ってくれますが、確かな不動産会社を見つけるのは難しいです。不動産や相続を得意とする士業などの専門家に相談して、きちんとした不動産会社を紹介してもらうのも一つの手段です。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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