マンション投資の基礎

マンション投資で失敗しないための基礎知識とメリット・デメリット

資産形成として手軽に始められる、マンション投資。ワンルームから運用できるため、リスクが比較的少ない投資のひとつでもあります。 しかし、リスクが少ないとはいえ、投資は知識なくして成功はしません。少ない自己資金で大きな利益をあげるためには、マンション投資のメリットとデメリットをしっかりと理解しておきましょう。

目次

マンション投資とは?

まずは、マンション投資の仕組みからおさらいしていきましょう。

マンション投資をひとことで言うと、マンションを「人に貸す」または「人に売る」などして収益を得る方法です。

マンション投資で収益が入る仕組みは、2通りあります。まずは、マンションを人に貸して毎月家賃収入を得る「インカムゲイン」。そして、マンションを人に売り売却益を得る「キャピタルゲイン」という方法です。

一般的には、インカムゲインで収益を得つつ、マンション価格が相場よりも値上がりしたときにキャピタルゲインを得るという方法が主流です。

マンション投資のメリット

マンション投資がもたらすメリットは、主に5つ。収益を得られる以外にも、節税対策などにも役立ちます。では、他にどんなメリットがあるのか、それぞれみていきましょう。

メリット1.安定した収入を得られる

まずはインカムゲインとして、毎月決まった額の家賃収入が得られるという点が大きなメリットです。家賃収入を家計の足しにすることや、老後の資金作りをとすることも可能。ローンを組んでマンションを購入した場合、家賃収入から返済資金を捻出することもできます。

メリット2.相続税の節税対策になる

相続税は、資産の税法上の評価額に応じて納税額が算出されます。簡単にいうと、資産の税法上の評価額が高いほど、同時に納税額も高くなるということ。

評価額は、現金よりも不動産の方が、低くなります。さらに、不動産を賃貸するとより評価額が低くなります。つまりは、投資用不動産は相続時の評価額が低くなりやすく、相続税の節税に繋がります。

メリット3.資産形成になる

家賃収入を得続けて、生活の足しにしたり新たな投資資金としたりすることも可能な場合があります。または、まとまったお金が必要になったときに、売却することもできます。

仮にローンでマンションを購入したとしても、団体信用生命保険に加入している場合には、オーナーが亡くなっても無借金状態のマンションを遺せます。

メリット4.少額からスタートできる

マンション投資は、ワンルームから始めることができます。中には、数百万円で購入できるワンルームも。ワンルーム投資から始めれば、自己資金や初期投資も少なくて済みます。

メリット5.アパートに比べ管理の手間が少ない

ワンルーム投資の場合、エントランスやエレベーターのようなマンションの共有部の管理・清掃は、マンションの管理組合が請け負ってくれます。そのため、オーナーは専有部の管理のみを行えばよく、修繕や管理の手間を省くことができます。

マンション投資のリスク

一方で、マンション投資は投資である以上、大なり小なりリスクは発生します。リスクを怖がるのではなく、上手にリスクコントロールしていくことが大切です。

リスク1.空室リスク

入居者が見つからないと、家賃収入がゼロになります。マンション投資のローン返済資金を家賃収入から捻出している場合は、自己資金からの持ち出すことになります。

入居者が退去した後、すぐに入居希望者が現れるとは限りません。立地にもよりますが、次の賃貸借契約を結ぶまでは、早くて2~3ヶ月、長いと1年以上も空室期間が続いてしまうこともあります。

リスク2.家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納するケースもあります。滞納が発生すると、ローンの返済や維持管理費の支払いに支障をきたすことも。賃貸する部屋数が多くなればなるほど、滞納リスクは上昇するので注意が必要です。

滞納が発生する背景には、「入居者の収入が不安定」のみならず「支払い日を忘れていた」「引き落とし口座の残高不足」などのうっかりミスも存在します。

リスク3.金利上昇リスク

投資ローンでマンションを購入した場合、金利が上昇することで返済額が増える可能性もあります。

現代は、超低金利時代と呼ばれ、金利のリスクは低い傾向にあります。しかし、この金利は永久的に続くわけではありません。経済情勢の変動で、いつまた高金利時代に移り変わってもおかしくないのです。

リスク4.老朽化リスク

投資物件に関わらず、建物は築年数とともに老朽化していきます。老朽化した場合は、リフォームやリノベーションのような修繕工事が必要です。修繕費は、築年数が経過するごとに増加する傾向にあるため、リスクも大きくなります。

マンションの場合、専有部はオーナー自身の判断でリフォームやリノベーションをかけることができるものの、外観やエントランスなどの共有部分は、管理組合や管理規約によって施工する時期が大きく変わるため、オーナーの一存では決められない事情もあります。

リスク5.災害リスク

災害発生によって、投資マンションに人が住めない状況に追い込まれるリスクもあります。例えば、震災による建物倒壊や地盤沈下による建物の傾き。そして、台風や集中豪雨による、浸水被害などがあげられます。

災害リスクは、立地や建物の耐震性に左右されることが多いため、オーナーの一存だけではどうにもならないこともあります。リスク回避するためには、投資をはじめる前に、物件や周辺環境をしっかりリサーチしておきましょう。

マンション投資を始める方法

では、実際に投資を始めるために、他にどんなことを調べておいた方がいいのでしょうか。

マンション投資を始めるにあたって知っておくべきことは、「費用」「税金」です。不動産は、購入時や売却時のみならず、維持管理にも費用や税金がかかります。

まずは、どんな費用が必要になるのか知識を深めていきましょう。

マンション投資にかかる費用を知る

マンション投資にかかる主な費用には、以下のようなものがあります。

マンション購入代金 マンションを購入するときの手付金や残代金
仲介手数料 仲介してくれた不動産会社に支払う報酬
印紙代 契約書作成時に貼付する収入印紙
登記費用 歳入時に法務局に支払う登録免許税と司法書士に支払う手数料の合計
管理費用 管理組合に支払うマンション維持費
修繕積立金 将来の大規模修繕に充てるために管理組合に支払う費用

マンション購入時に不動産会社に仲介を依頼した場合は、マンションの購入代金以外に仲介手数料や契約書作成のための印紙代が必要です。また、所有権移転登記などの法的な手続きを行うために法務局に登録免許税を支払うほか、司法書士に依頼した場合は、司法書士手数料がかかります。

さらに、マンションは他の所有者と共同で利用する部分がある財産です。共有物を維持するための管理費用や将来の修繕のための修繕積立金の支払いも必要です。管理費用や修繕積立金は、賃借人ではなく、所有者(賃借人)に支払う義務があります。

支払う税金について理解する

マンション投資にかかる主な税金は、以下の通りです。

不動産取得税 不動産購入時に一度だけ支払う税金
固定資産税・都市計画税 所有している不動産に毎年かかる税金
所得税 家賃収入から発生した利益(所得)にかかる国の税金
住民税 家賃収入から発生した利益(所得)にかかる自治体の税金

不動産を購入したり維持したり、利益を得たりしたときには、それぞれ税金がかかります。この税金は、賃借人である入居者ではなく「不動産の所有者」に納税義務がありますので、注意しましょう。

しかし、これらの税金は、一定条件を満たすことで、軽減措置を受けられる可能性もあります。どの軽減措置が受けられるか、不動産に強い税理士に相談しましょう。

マンション投資で失敗しないための対策方法

どんな投資であれ、リスクはつきもの。しかし、上手にリスクコントロールすることで、損失を抑えることも可能です。そこで最後に、マンション投資で失敗しないための対策方法を解説していきます。

対策1.投資のノウハウを学ぶ

これまで紹介してきたように、投資にはリスクコントロールやどのくらいの費用がかかるかなど、ある程度の知識が必要です。知識がゼロのまま投資を進めてしまうと、利益を出せないどころか、損失が大きくなってしまいます。

投資のノウハウを学ぶためには、投資の本やセミナーに参加し、情報を得ることが近道です。基本的な投資の知識や、収益性のある物件の見極め方など、投資で成功するためのコツを学んでみることから始めましょう。

対策2.少額投資からはじめる

投資経験が少ないときは、ワンルームや賃貸のように少額な投資から始めてみましょう。いくらノウハウを学んでも、利回りの見方や相場の変動など、実際に経験してみないと、わからないこともたくさんあります。

まずは、少額投資を成功させてから、経験値を生かして、大きな成功につなげていきましょう。

対策3.不動産会社を選ぶ

不動産会社は、投資のプロでもあります。物件の購入や売却のみならず資産管理の専門家でもある不動産会社を上手に頼り、収益を向上させましょう。不動産会社は、オーナーに代わって物件を管理してくれたり収益アップのためのアドバイスをしてくれたりするメンター的存在です。

信頼できる不動産会社を見付けるのは難しいため、不動産に強い税理士などの士業に相談して、信頼できる不動産会社を紹介してもらうのもいいでしょう。

まとめ

これから投資を始める人は、少額でスタートできるマンション投資がおすすめです。副業として利益を得たり老後の資金作りをしたりなど、給与所得以外に安定した収益が欲しい人には、ピッタリの投資と言えます。

少額で始められるとは言え、投資である以上リスクを避けることはできません。上手にリスクコントロールするためにも、投資のノウハウを熟知している不動産会社を頼るなど、信頼できるパートナーを見つけることから、始めていきましょう。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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