不動産投資のリスクマネジメント

不動産投資リスク10選!リスク対策も合わせて解説

リスクというと、「危険なもの」「落とし穴」というイメージが強いと思います。 しかし、リスクとは損だけを意味するのではなく「もしかして利益が出るかもしれない」というリターンの意味も込められているのです。 リスクに立ち向かい、上手にコントロールしていかなければ、不動産投資でリターンを得ることはできないのです。 そこで本記事では、不動産投資のリスク10選について対策も合わせて解説します。

目次

不動産投資のリスク10選

まずは、不動産投資ではどんなリスク発生が予測されるのか、知識を入れていきましょう。リスクをしっかり理解しておけば、事前に対策することができます。

不動産投資のリスクには「不動産運用面」「外的要因」「不動産管理面」があり、これらのリスクをさらに細かく分けると、およそ10種類のリスク発生が懸念されます。

では、それぞれのリスクを詳しくみていきましょう。

不動産運用面のリスク

不動産運用面のリスクとは、不動産を運用していく上で発生しやすいリスクのこと。例えば、以下のようなものがあります。

空き室リスク

「空室リスク」とは、入居者が見つからず、空室期間が続いてしまうこと。不動産投資において、空室は最大のリスクです。入居者がいなければ、当然のことながら家賃収入は見込めません。

空室が続くと、収益がダウンすることのみならず、ローン返済にも大きく影響してきます。「もしも空室が出たらどうするか」ではなく「空室を出さないためにどうしたらいいのか」を考えていく必要があります。

修繕リスク

どんな建物や設備でも、必ず寿命はやってくるもの。いずれやってくる劣化や損傷に対し、資金投入しなければいけないことを「修繕リスク」と言います。

外壁や屋根の塗装、設備交換、室内リフォームなど、修繕リスクは様々な箇所で発生します。また修繕費用は、築年数が経過すればするほど、高額になるという点にも注意が必要です。

家賃滞納リスク

入居者の家賃滞納リスクは、空室の次に大きいリスクです。滞納が続けば、空室リスクのように、収益のみならずローン返済にも支障が出てきます。

家賃滞納リスクの怖いところは、他にもあります。家賃が滞納され、収益にマイナスが生じても、簡単に借主との賃貸借契約を解除できないところです。実質的に損失が出ていても、すぐに対策が打ちにくい特徴があります。

外的要因リスク

外的要因リスクとは、自然災害や市場の変化など、運営方法とは別の外部からの影響によるものです。ここからは、外的要因リスクについてそれぞれ解説していきます。

金利上昇リスク

「金利上昇リスク」は、金利の変動によりローンの総支払額が増えてしまうことです。金利は、政策や経済市場の変化に伴い、上がることもあれば下がることもあります。長い返済期間のうち、このような金利変動が起こらないとも限りません。

特に、変動金利を選択している人は要注意。固定よりも金利が低い変動金利は、このような金利上昇リスクの影響を受けやすいからです。このような金利変動リスクも視野に入れ、融資を受けるようにしましょう。

不動産価値下落リスク

購入した時よりも不動産の価値が下がってしまうことを「不動産価値下落リスク」と言います。不動産投資には、家賃収入で利益を得るインカムゲインと、物件を売却して利益を得るキャピタルゲインとがあります。

不動産価値が下落してしまうと、想定よりも売却益が少なくなってしまうため、キャピタルゲイン計画が狂う可能性が出てきます。不動産はそう簡単に資産価値が下がることはありませんが、社会情勢や景気の変化で、大きく値下がりすることも視野に入れておきましょう。

家賃下落リスク

「家賃下落リスク」とは、賃料を値下げしなければいけない状況に追い込まれることです。

建物の老朽化や市場の変化によって、しばしば賃料は見直されるもの。そのため賃料を下げないためにはどうしたらいいのかではなく、賃料はいつか下がるものという認識でいた方が正解です。

ただし、賃料が値下がりしにくい賃貸運営をすることは可能。できるだけ資産価値を下げない方法を模索していくことが大切です。

火災リスク

「火災リスク」とは、その名の通り火災に遭い、建物が損傷または消失してしまうリスクです。火災は他の災害に比べて発生頻度は多くありませんが、一度発生してしまうと損害が大きいことが特徴です。

しかし、火災は事前の対策で防ぐこともできるリスクでもあります。発生頻度が少ないからと言って、対策を怠らないようにしましょう。

天災リスク

地震や台風、液状化現象など自然災害が引き起こすリスクを「天災リスク」と言います。災害規模によっては、建物倒壊や地盤沈下などにより、賃貸運営の存続ができなくなる状況に追い込まれる可能性もあります。

いつどこで、どんな規模で発生するのかわからないのが、天災の怖いところ。被害を最小限に食い止めるためには、何をすべきかを考えていく必要があります。

不動産管理面のリスク

不動産管理面のリスクとは、経営上、起こり得るリスクです。管理業務をしっかりと行えば、対応できますので、どんなリスクがあるのか理解しておきましょう。

倒産リスク

「倒産リスク」とは、管理委託している会社が倒産することで、経営に支障が出てリスクのこと。管理会社や保証会社は、賃貸経営において活用すべきパートナーでもあります。この管理委託しているパートナーがいなくなってしまった場合、自主管理に切り替えたり、他の業者を探したりしなければいけません。

税務リスク

不動産投資は、しばしば節税対策として活用されることもあります。中には、所得税や相続税対策の一環として、不動産経営を始める人もいます。

しかし、正しい知識もなく節税対策を始めた結果「想像より税金が安くならない」「赤字として認められなかった」という事態に陥る人もいます。また、間違った節税対策が税務署に否認され、追徴徴税などのペナルティをくらう人も少なくありません。これが、いわゆる「税務リスク」です。

このように、不動産投資には様々なリスクがあります。リターンを得るためには、これらのリスクを上手にコントロールしていく知識と対策が必要になるのです。

不動産投資リスクの対処法

では、リターンを得るためにどのようなリスク対策を講じていけばいいのでしょうか。ここからは、「不動産運用」「外的要因」「不動産管理面」リスクの対処方法をそれぞれ紹介していきます。

不動産運用リスク対策

「空室」「修繕」「家賃滞納」リスク対策に必要なのは、計画的な経営方針が必要。空室対策は、周辺にあるライバル物件をリサーチし、自己物件に何が足りないのかをチェックすることが重要。必要であれば、設備投資やリフォームをかけることが大切です。

修繕リスクにおいては、まとまった出費に耐えられるよう備えておくことがポイント。こまめに建物メンテナンス行ったり、大規模修繕用に貯蓄したりすることで対策できます。

家賃滞納リスクに備えるために、保証会社を頼るという方法もあります。家賃保証会社は、入居者の職業や過去の滞納歴を確認したり、家賃滞納時に督促をかけたりしてくれる心強いパートナー。家賃を充填してくれるサービスもありますので、家賃保証サービスの加入を検討してみてください。

外的要因リスク対策

「金利上昇リスク」「不動産価値下落リスク」「家賃下落リスク」のような外的要因リスクをコントロールするためには、なるべく資産価値がさがりにくい物件を選ぶことがポイントです。資産価値が下がれば、毎月受け取れる家賃収入がダウンし、返済計画にも大きな支障が出てしまいます。市場の動きに左右されずに済むよう、需要のあるエリアで賃貸運営を計画するのがいいでしょう。

また、「火災」「天災」リスクに備えるためには、火災保険や地震保険に加入したり、構造を強化したりするのが一番効果的です。

この外的要因リスクは、オーナー自身が経営を頑張れば回避できるものではありません。発生しないようにするのではなく、発生してしまったときに、いかに被害を最小限に食い止めるのかを考えていくことが重要です。

不動産管理面リスク対策

「倒産」「税務」リスク対策は、信頼できる管理会社や税理士を選ぶことが大切です。信頼と実績のある会社や税理士に依頼すれば、倒産や追徴課税などのリスクは、ほぼ発生しないでしょう。

パートナーとなるべき管理会社や税理士を選ぶときは、会社の雰囲気の良さ、専門性の高さ、サービス内容などを確認してみましょう。

これらはウェブサイトや情報雑誌などから、過去の実績や経営年数の長さをチェックすれば、大体の情報を掴むことが出来ます。

まとめ

不動産投資では、避けようと思っても避けられないリスクが多々あります。これらのリスクは、事前に対策することで、最小限に抑えることも可能。このページで紹介してきたことを参考に、リスク対策を講じてみてください。

具体的にどんな対策を行えばいいか迷うときは、不動産と相続の専門家のアドバイスを聞くこともおすすめです。リスクマネジメントを依頼すれば、知識がなくても安定した不動産収益を得ることもできますので、ぜひ検討してみてください。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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