不動産関連のビジネスの知識

不動産ビジネスの全体像と投資に必要な準備について

少子高齢化の現代。「住む人」「建てる人」が減少している中、不動産ビジネスで儲けを出すのが難しくなってきています。競争が激化している中で、利益を出すためには、不動産ビジネスの特徴や利益の出し方を、しっかりと学んでいかなければいけません。 本記事では、不動産ビジネスの全体像についてわかりやすく解説いたします。これから不動産事業をはじめようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

目次

不動産ビジネスの全体像

まずは、不動産ビジネスの仕組みから理解していきましょう。

不動産投資の特徴

不動産投資とは、土地や建物を「貸す」または「売る」などして計画的に利益を得る投資です。投資と言っても、FXや株式投資と稼ぎ方が少し異なります。

FXや株式投資は「株式を売る=売却益を得る」という方法で稼ぎますが、不動産投資の場合は「売る」以外にも「不動産を保有し家賃収入を得る」こともできるため、比較的初心者でも手を出しやすい投資になります。

不動産投資の利益の出し方

不動産で利益を出す方法は、以下の2つ。

  • 不動産を人に貸して家賃収入を得る「インカムゲイン」
  • 不動産を売り売却益を得ることを「キャピタルゲイン」

不動産投資では、このインカムゲインとキャピタルゲインを上手に使い分けることが大切です。この2つの特徴を理解し、自分に合った投資方法で資産運用していきましょう。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインは、不動産を売却することで収益を得る方法。保有している不動産が値上がりした時に、上手く売却できれば短期間で多くの利益を出すことができます。

しかし、キャピタルゲインは「すでに資産を所有している」ことや「地価が値上がりするタイミングを見極める」ことが必要です。手元に不動産も資産もなく、不動産市場の見方もわからないという人にはおすすめできません。

一方で、相続などで土地を保有していたりアパート経営をしていたりするなど、資産を保有している人のうち、その土地の地価が上がる見込みがある場合には、キャピタルゲインで大きく稼ぐ可能性があります。

いずれにせよ、売却したい土地の価値がどのくらいなのか、今後地価上昇する可能性があるかどうか、不動産投資会社などの専門家を相談しながら、売却を進めていくことをおすすめします。

インカムゲインとは

インカムゲインは、アパートやマンションを人に貸して家賃収入を得る方法です。入室者さえ見つかれば、契約期間は安定した収入を継続的に得ることができます。

しかし、インカムゲインは入室者がいればこそ。退去されてしまったり、空室期間が続いてしまったりすれば、収入はゼロになってしまいます。立地が悪く利便性低いような土地であった場合、そもそも入室者を獲得する見込みがないケースもあるため、市場を先読みする力も必要です。

一方で、常に満室状態を保つなど、上手に運用できれば、資産価値を上げることもできます。黒字化経営できている投資物件は投資家にも人気が高いため、将来的にキャピタルゲインで高い売却益を狙うことも可能です。

賃貸運用は管理会社の手腕によるところが大きいため、まずは管理会社を味方につけることがポイントです。入居付けを行ってくれる管理会社と契約できれば、空室リスクを最小限に食い止めることも可能ですので、まずは不動産投資にも詳しい管理会社を探すことから始めましょう。

不動産ビジネスに必要な準備


では、実際に不動産投資をはじめる場合、何から始めればいいのでしょうか。ここからは、不動産ビジネスに必要な準備物について解説してきます。

自己資本を調達する

これから不動産投資を始める人は、まずは投資資金を準備しなければいけません。すでに資金を保有している人は、自己資金で不動産を購入できますが、多くの人は金融機関でローンを組んで投資を行うことになるでしょう。

自己資金の中から頭金を用意できれば有利に融資を受けることができますが、自己資金なしでも「フルローン」を利用することができれば頭金を用意する必要がありません。しかし、フルローンは融資の審査が厳しくなり、返済総額が大きくなるなどのリスクもあるため、注意が必要です。

不動産投資の基礎知識を身につける

不動産投資をはじめるには、宅建などの資格や管理ノウハウがなくても運用できますが、ある程度の知識を身に着けておくことをおすすめします。知識がなければ、管理会社の良し悪しを判断することもできません。

不動産投資の本や投資成功者のブログを読むなどして知識を深めていくか、不動産投資セミナーに参加して、信頼できる投資会社を見つけるという手段がおすすめです。

信頼できる不動産投資会社を見極める

不動産投資で成功するか否かは、すべて管理会社の手腕にかかっていると言っても過言ではありません。管理会社が入居付けしてくれるかどうか、収益アップのための提案をしてくれるかどうかで、不動産投資の成功率は大きく変動します。

しかし中には、サブリース契約などオーナーに不利な契約を迫ってくる不動産投資会社もいます。管理会社のこれまでの実績や運営方針を確認し、自身の投資スタイルにマッチしているかどうか確認しましょう。不動産投資会社では、投資の無料相談を行っているところもありますので、ぜひ活用してみましょう。

不動産投資に関わる税金について学ぶ

不動産は「売却時」「購入時」「保有中」に、それぞれ税金がかかります。不動産投資で課せられる税金は、以下の通りです。

所得税・住民税 不動産所得(家賃収入)を得た時にかかる税金
不動産取得税 不動産を取得したときにかかる税金
登録免許税 所有権を登記するときにかかる税金
印紙税 売買契約書に貼る印紙代
固定資産税・都市計画税 不動産を所有中にかかる税金
個人事業税 不動産賃貸を事業で行う人にかかる税金
譲渡所得税・住民税 譲渡所得(不動産の売却益)にかかる税金

上記税金の中で計算が複雑なのが、所得税です。固定資産税や不動産取得税などは、収入の大小に関わらず税金が発生します。しかし、所得税や住民税は所得(利益)は収益の額に応じて納税額が異なりますが、確定申告で必要経費を正しく経費計上できれば大幅な節税効果も得られます。

まとめ


不動産投資で利益を得るためには、不動産を売却するキャピタルゲインか不動産を運用し賃料を得るインカムゲインという、2つの方法があります。現状の資産状況を確認し、運用しやすい方法から始めてみましょう。

投資の中では比較的ローリスクとは言われている不動産投資ですが、全くリスクがない訳ではありません。投資に失敗すればローンが払えずに多額の負債を抱えてしまう恐れもあります。

少子高齢化の現代では、入居付けさえも簡単にはいきません、初心者が不動産ビジネスで成功するためには、専門家のアドバイスは必須と言えます。これから不動産投資をはじめる人は、不動産コンサルタントか不動産を専門とする税理士に相談することから始めましょう。信頼できるパートナーを見つけられれば、リスクを最小限に抑えられる可能性があります。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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