アパート経営の経費とは？必要経費の種類や節税対策のポイント・注意点を解説

今回は、アパート経営で必要経費として計上できるものと、計上する上での注意点について解説いたします。

アパートを経営している、または今後アパート経営を検討されている人は、ぜひ本記事を参考にしてください。

アパート経営で必要経費として計上できるもの

不動産投資において、経費とは物件の運用に使用した費用のこと。そして、この経費は年度末の確定申告時に計上することで、大幅に納税額を軽減させることができます。

では、アパート経営で「経費として申告できる費用」には、一体どんなものがあるのでしょうか。必要経費として計上できる費用を以下にまとめました。

費用名	概　要
減価償却費	建物や外構の工事費などの構築物に支払った費用
修繕費/修繕積立金	建物を修繕または修繕のための積立金とした費用
借入金利息	建物購入時に組んだ投資ローンの利息分
損害保険料	投資物件が加入している火災保険や地震保険料
管理費	物件管理を依頼したときに支払う委託管理費用
仲介手数料	入居者募集のために仲介を依頼したときの手数料
従業員への給料賃金	物件管理のために従業員を雇っていた場合の賃金
広告宣伝費	物件宣伝として作成したチラシやのぼり等の購入費用
交通費	セミナー会場や物件に通ったときにかかったバス・ガソリン代
接待交際費	管理会社や従業員など運営の協力者へのお土産や食事代など
新聞図書費	アパート経営に関する書籍の購入費用
租税公課	不動産取得税、事業税、印紙税、固定資産税など
水道光熱費	共用灯やエレベーターの電気代など、共用部分の光熱費
消耗費	管理に使用したパソコンやデジカメ、筆記用具の購入費用
通信費	管理会社や従業員との連絡に使用した電話・プロバイダ使用料

上記の表をみてわかるように、アパートを購入または維持のために使用した費用は、経費として計上することができます。

減価償却費は大きな節税効果がある

経費の中でも、扱いが難しい減価償却費。

減価償却とは、高額かつ価値が減少しにくい物を購入したときに「一度に経費するのではなく、数年数回に分けて経費とする」ことです。減価償却費に該当すると、一度の購入費用が数年間経費できるため、大きな節税効果につながります。

上記の表でも紹介したように、減価償却費として計上できるのは「建物購入費」「外溝費用」など、購入から時間の経過とともに緩やかに劣化していくものです。土地や権利など、時間の経過とともに価値が下がらないものに関しては、例え高額な買い物であっても、減価償却費として計上できません。

家族に経営を手伝ってもらった費用も経費に

アパート経営も、立派な事業のひとつ。そして経営に関する費用であれば、経費として計上できます。例えば、家族にアパートの清掃を手伝ってもらったり、チラシやウェブサイト作成をしてもらったりしたときに、かかる費用や手間賃は経費とすることが可能です。

ただし、家族への給与を経費とする場合は「青色申告専従者給与」として申告しなければいけません。税務署へ行き、青色申告書を届出して受理してもらうことから始めましょう。その後、家族を「青色専従者」として申請すれば、家族への給与も経費に含めることができます。

アパートの経営で必要経費として計上できないもの

アパート経営上、必要な費用であっても「経費として計上できない費用」もあります。確定申告書に経費として認められない費用を記載してしまうと、税務署から書類を突き返されますので、注意してください。

経費計上できない費用は、以下の通り。

費用名	概　要
土地の購入費用	アパートが建っている土地の購入費用
日々の生活費	オーナーの生活に関する費用
借入金の元本	建物購入時に組んだ投資ローンの元本分
所得税や法人税	オーナーの所得税や事業所得税

繰り返しますが、経費計上できるのは「アパート経営に関わる費用」のみ。オーナーの生活費や自宅の維持管理費などは、経費として認められません。また、土地代や投資ローンの元本も、経費計上できません。

土地代は経費にも減価償却にも該当しない

土地の購入費用は、経費にも減価償却費としても処理できません。土地は経費として勘定するのではなく、別な利益として算出するものだとイメージした方がわかりやすいと思います。

土地は、時間の経過とともに価値が減るものではありません。耐用年数もありませんし、使って減るものでもないのです。一方で、減価償却費とは「高額かつ価値が減少しにくい物」。土地は価値が「減少しない」ため、減価償却費に該当しないのです。

賃貸併用住宅を購入した場合は割合按分

オーナーの生活費に関しては、経費計上できないとご説明しました。では、アパートの一部をオーナー宅としている賃貸併用住宅の場合はどうしたらいいのでしょうか。

賃貸併用住宅の場合、「賃貸エリア」と「居住エリア」を割合按分した費用を算出し、経費計上します。例えば、賃貸エリアと居住エリアが半々であった場合、費用の50%までを費用として計上可能です。

ローンの元本は経費にはできない

また、ローンの利息は経費計上できても元本は経費として認められませんので、こちらも注意しましょう。

なぜならば、元本は建物購入費用で減価償却費として計上できるからです。ローンの元本を経費にしてしまうと、2重の経費となってしまいます。一方で、利息は建物購入費用というよりもお金を分割したことに対する支払いです。そのため、元本は経費になりませんが、利息は経費計上できるという考え方となります。

アパート経営で節税可能な税金

正しく経費計上すれば、大きな節税効果があります。では、一体どの税金が安くなるのでしょうか。ここからは、アパート経営で節税可能な税金について解説していきます。

固定資産税

固定資産税とは、土地や建物を所有している場合に支払う税金。固定資産税は、その土地にある建物が賃貸物件であった場合は最大で20％ほど、税金が安くなることがあります。

これは、土地の税金を決めるルールが深く関係していることが大きな理由です。固定資産税は更地の税金が一番高く、用途が限定されている建物が建っている土地では、税金が安くなるという特性をもっています。そのため、用途が「賃貸」と限定されているアパートでは、固定資産税が安くなりやすいのです。

所得税

そもそも所得税とは、所得に対して支払う税金。この所得税は、経費が増えれば増えるほど、税金が安くなるという特性があります。

所得税の課税対象は、以下の計算式で算出されます。

「不動産総収入ー必要経費＝所得税の課税対象」

不動産の場合は、家賃収入が所得。そして、必要経費は、このページの上部でご紹介してきた経費です。上記の式に当てはめると、必要経費が多ければ多いほど、所得税の課税対象が少なくなることが、お分かりいただけると思います。

住民税

住民税とは、居住している地域に支払う税金です。アパート経営の場合、住民税はアパートの所在地の自治体に対して支払うことになります。

この住民税は、一部所得税と連動しており「所得税の10%が住民税の税率」となります。つまり、所得税が安ければ安いほど、住民税もまた安くなるという仕組みなのです。

経費を計上する上での注意点

それでは最後に、経費計上するときの3つの注意点について紹介いたします。

注意点1.経費である証拠を保管する

アパート経営で使用した費用を経費とするために、支払った証拠をきちんと保管しておきましょう。レシートや領収書で構いません。このとき、「管理費用の領収書」「交通費のレシート」など、できるだけ細かく管理することが大切です。

万が一、レシートや領収書を紛失してしまっても、経費計上できなくなることはありません。しかし、「いつ」「どのように」「どのくらい」お金を支払ったのか、詳しくメモしておくことが大切です。このメモさえもわからない、いつどこで何を支払ったのかも不明という場合は、経費計上は難しいでしょう。

注意点2.経費にできるかできないかの線引きが難しい物がある

支払った費用の中には、経費として計上できるか否か、判別が難しい支出もあります。

「この費用は経費になるの？」
「経費として認められるかどうかわからない」

このように、必要経費になるかどうか不明な点は、以下の項目に該当するかどうか確認してみてください。

• アパート経営に関連した費用
• 経営維持に必要な費用

この2つのいずれかに該当した費用に関しては、ほぼ必要経費として判断できます。

注意点3.最適な節税ができるか不安なときは税理士に相談

正しく経費計上できれば、大きな節税効果につながるとご説明してきました。しかし、反対にいうと、正しく経費計上できなければ節税にはならないのです。

そのため、「どの費用がどの経費に該当するのか」きちんと見極めることが大切。数あるレシートや領収書を細かく分別し、然るべき項目に振り分けることができなければ、節税効果は生まないのです。

もし、経費計上する自信がないときは、税理士に相談するという方法もおすすめです。税理士は、法人でなくても個人依頼も可能。税金のことが全くわからなくても、経費計上を丸投げしても、適格に対応してくれる頼もしい存在です。

ただし、年明けの確定申告時期間近になると、依頼できる税理士も少なくなります。経費計上に不安を感じるときは、お早めにご相談してみてください。

まとめ

アパート経営において、経費計上は大きな節税効果を生みます。トリッキーなテクニックを使わずとも、正しく申告するだけで、税金は安くなるのです。

もし経費計上に不安を感じるときは、税理士に依頼するのもひとつの手段です。間違えて申告してしまい、安くなるはずの税金を無駄に支払うよりも、税理士に依頼して効率よく節税効果を得た方が、お得になりますよ。