マンション売却を成功させたい人向け必須知識!

マンション売却の流れを7つのステップと注意ポイントで詳しく解説

「マンション売却をはじめるにあたって不安を感じる……」そんな人も多いのではないでしょうか。人は知らないことに対して不安を感じるものです。売却の流れと各ステップの内容を把握することで、不安の大半は解消されるはずです。査定前の準備や売却後の確定申告も含めて解説します。

目次

マンション売却の流れとかかる期間は?

マンション売却の流れは、次の7つのステップにわけられます。すべてのステップがスムーズに流れてはじめて、マンション売却が上手くいきます。

  1. 査定依頼の準備をする
  2. 査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 販売活動を行う
  5. 売買交渉と契約を進める
  6. 決済・引き渡しを行う
  7. 確定申告を行う

上記のうち、ステップ2〜6は、マンション売却のなかでもメインの部分といえます。査定依頼から引き渡しまでに要する期間はケースバイケースですが、一般的には数ヶ月〜1年程度といわれます。マンション売却はそれなりの期間を要するため、余裕を持って着手することが大切です。

マンション売却の流れ①:査定依頼の準備をする

マンション売却のはじめのステップを「査定を依頼する」と考える人も多いのではないでしょう。しかし、査定の前段階で実行しておいたほうがよいこともあります。

必要書類を準備しておく

マンション売却の査定から確定申告までに必要となる書類例は次の通りです。直前に慌てないよう事前に準備しておきましょう。

  • 登記済権利証(登記識別情報):媒介契約時、売買契約時、引き渡し時
  • 身分証(運転免許証など):媒介契約時、売買契約時、引き渡し時
  • 間取り図:媒介契約時
  • 管理規約、使用細則:販売中
  • 重要事項に関する調査報告書:販売中
  • 固定資産税、都市計画税納税通知書:販売中
  • 実印と印鑑証明書:売買契約時、引き渡し時
  • 分譲時のパンフレット:査定時、媒介契約時
  • 購入時の売買契約書:確定申告時

 など

管理費などの未納分を処理しておく

マンションの管理費や修繕積立金の未納がある場合は、査定や販売をはじめる前に全額処理しておくのが理想です。未納があるマンションはイメージが悪いため、契約直前でキャンセルになるようなケースも考えられます。

売主が未納分を支払うのが難しい場合、マンション引き渡し後に買主が負担することになります。ただ本来、この未納分は売主が負担する費用のため、取引価格から差し引かれるのが一般的です。

マンション売却の流れ②:査定を依頼する


最近では、マンションを売却するとき、一括査定サイトを利用する人も増えています。

自身で相場を調べてみる

マンション売却で失敗しないためには、不動産会社に査定を依頼する前に「自身で相場を調べてみる」のがおすすめです。なぜなら、大まかな相場を知らなければ 不動産会社から提示された相場が適正なのかが判断できないからです。

マンションの相場を調べる方法としては、「公的機関のネットワークを利用する」「民間の情報サイトを利用する」の2通りが考えられます。

1つ目の「公的機関のネットワークを利用する」では、「レインズ・マーケット・インフォメーション(運営:不動産流通機構)や「土地総合情報システム(運営:国土交通省)」などを利用して、一般の人でもご自身でマンションの相場を調べられます。

2つ目の「民間の情報サイトを利用する」では、不動産売買の情報サイトの過去のデータを検索して、ご自身でマンションの相場を調べられます。情報サイト例としては「スーモ 売却査定」「オウチーノ−不動産相場」などがあります。

複数の不動産会社に依頼する

マンションの査定を依頼するときの方法としては、「個別の不動産会社に依頼する」「一括査定サイトを利用する」の2通りが考えられます。

1つ目の「個別の不動産会社に依頼する」では、家族や知人に紹介された不動産会社、近隣の不動産会社などに査定を依頼します。

2つ目の「一括査定サイトを利用する」では、まずマンションの基本情報をもとに不動産会社に査定(簡易査定)してもらい、その後、物件を実際に見てもらって精度の高い査定(訪問査定)をしています。

不動産会社に個別に査定を依頼するにしても、一括査定サイトを利用するにしても、 「複数の不動産会社に依頼すること」がポイントです。選択肢があることで、信頼できる不動産会社と出会える確率が高まりますし、適正価格での売却もしやすくなります。

マンション売却の流れ③:不動産会社と媒介契約を結ぶ


媒介契約を結ぶことで、不動産会社はマンションの販売(売却)活動をスタートできます。

媒介契約には3種類ある

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専任(または専属専任)媒介契約とは、1社の不動産会社に買主探しをお願いする契約です。「専属専任」は売主自ら買主を探すことはできませんが、「専任」は売主自ら買主を探すことができます。これに対して、一般媒介契約は複数の不動産会社に買主探しを依頼する契約です。

仲介手数料はどのくらい?

不動産仲介手数料は、売買取引(消費税き)の価格によって上限が変わってきます。

  • 200万円以下:取引価格×5%+消費税
  • 200万円超−400万円以下:取引価格×4%+消費税
  • 400万円超:取引価格×3%+消費税

なお、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社がいる場合は、それぞれが仲介手数料の上限額まで受け取ることが可能です。また、1社の不動産会社が買主と売主を両方見つけてマッチングさせた場合、双方から仲介手数料を受けとれます。

マンション売却の流れ④:販売活動を行う

いよいよ、買主を探す販売活動のステップになります。

売り出し価格を決める

ここで注意したいのは、「査定価格=売り出し価格ではない」ことです。マンションの販売活動を実際にスタートするときに改めて売り出し価格を設定するのが普通です。もちろん、査定価格のまま販売することもあります。

売り出し価格を下げれば買主を早く探せる可能性が高まりますし、逆に、売り出し価格を上げれば利益を確保しやすくなります。いずれにせよ、売り出し価格は、マンションの販売活動の生命線です。いくらで売り出すかは、不動産会社の意見をヒアリングしながら、最終的には売主の意思で決めるべきでしょう。

内見の対応や準備をする

内見とはマンションを買いたいと感じた希望者が物件を直接見ることです。内見の問い合わせや案内などの対応は不動産会社が対応してくれます。

内見のとき、売主が希望者と直接会うべきかについては決まりがありません。マンションや周辺エリアの魅力を直接アピールしたいと考えるのであれば直接お話ししてもいいですし、初対面の人と話すのは苦手というタイプであれば、挨拶程度でもかまわないでしょう。

内見の希望者を迎えるときは、マンションの室内を掃除する、お花を飾っておくなど、空間の印象を高める努力も必要です。最終的に相手に「ここに絶対住みたい!」と思っていただかないと売買契約には至らないことを意識しましょう。

マンション売却の流れ⑤:価格交渉と売買契約を進める

ちょっとしたことで、売買契約がまとまったり、話が流れてしまったりする重要なステップです。

買付申込書を受け取る

内見した人がマンションの購入を希望した場合、不動産会社を通して売主に買付申込書を発行します。買付申込書は「本気で購入をしたい」という意思を示す役割を担います。ただし、買付申込書に法的拘束力はないため、発行後に取り下げても金銭的なペナルティはありません。

価格交渉をする

相手が売り出し価格でマンションを購入したい場合、とくに交渉の必要はありません。値引きを希望する場合は、価格交渉を行います。売主の選択肢としては次の3通りがあります。

  • 相手の希望価格に応じる
  • 値引き交渉を断る
  • ここまでの値引きなら応じるという金額を示す

このうちどれを選択するかは、売主自身が決めるべきです。交渉が決裂した場合は、別の購入希望者が現れるのを待つことになります。

売買契約を締結する

売主と買主の交渉がまとまったら、いよいよ売買契約の締結になります。一般的には、売主・買主・関係する不動産会社が集まって契約が結ばれます。

マンション売却の流れ⑥:決済・引き渡しを行う


決済・引き渡しは、売買契約後、数週間程度で行われるケースが多いようです。マンションの住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消手続きも必要です。一般的な流れとしては、金融機関に抵当権抹消の準備をしてもらい、決済当日に抵当権抹消を行います。

一例としては、売主が通帳記帳などで買主からの振込確認をとれると決済完了となります。またこの直後に、不動産会社への仲介手数料の支払(または振込)を行うのが通例です。

マンション売却の流れ⑦:確定申告を行う

マンション売却は、決済・引き渡しで終わりではありません。売却で発生した利益(譲渡所得)の確定申告を適正に行うことで本当の意味での売却完了になります。

マンション売却時の利益の計算方法

マンションを売却して得た利益(譲渡所得)の計算方法は下記の通りです。

譲渡所得(利益)=譲渡価格(売却価格)−(取得費+譲渡費用)−特別控除

上記の計算式の取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用を指します。また、譲渡費用はマンション売却にかかった費用、特別控除は「10年超所有軽減税率の特例」など、条件に該当する特例が適用できます。

譲渡所得税にかかる税率

上記の計算方法で出した売却益にかかる譲渡所得税は、マンションを所有していた期間によって税率が変わってきます

  • 長期譲渡所得税(5年超):20%=所得税15%+住民税 5 %
  • 短期譲渡所得税(5年以下):39%=所得税30%+住民税 9%

※上記に復興特別所得税が加算されます。

譲渡所得の確定申告は、いつまでに行うべき?

不動産分野に強い税理士として、マンション売却の流れの最後のステップ「確定申告を行う」について補足します。

確定申告をしなければならないといっても、「いつまでに、どのように行えばよいのか?」という疑問をお持ちの方も多いと思います。譲渡所得の確定申告をするタイミングは、マンションを売却した年の翌年の2月16日から3月15日(通常)になります。

譲渡所得の確定申告は、自己申告です。税務署のほうから申告しなさいと通知がくるわけではありません。通知がないからといって、確定申告すべき税金を納めなければ「無申告」となり、後日ペナルティが下される可能性がある点にご注意ください。

譲渡所得の計算には、先ほど見てきたように独特のルールがあります。加えて、「どの特例が該当するのか判断しにくいこと」「確定申告の書類の記載は専門知識が必要なこと」などを考慮すると、税理士に依頼するのが無難です。

確定申告の直前になると、どこの税理士事務所も繁忙期で慌ただしくなるため、売却した直後や確定申告の数ヶ月前などに一度相談しておくのがよいでしょう。顧問税理士がいらっしゃらない人は、当事務所の無料相談サービスをお気軽にご利用ください。

まとめ

ここでは、マンション売却の流れ、7つのステップを見てきました。全体を通してみて、「売却のためにしなければならないタスク」の多さに驚かれた人もいらっしゃるでしょう。

とはいえ、「この書類をいつまでに用意してください」といった具合に必要なことは不動産会社がその都度アドバイスしてくれます。そのため、「マンションの売却は大変!」とプレッシャーを感じる必要はありません。

一方で、 不動産会社に依存して言いなりになってしまえば、相場よりも安い価格でマンションを買い叩かれる結果になりかねません。重要な局面、たとえば「売り出し価格の決定」や「購入希望者の値引き要請にどこまで応じるか」などについては、売主自身の意思で決定していくことが大切です。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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