不動産投資の基礎知識

不動産投資とは?初心者のための始め方を徹底解説

「これから不動産投資を始めたい」そんな人に役立つコンテンツです。不動産投資の基礎知識、メリット・デメリット、具体的な始め方などをダイジェスト版で読みやすくまとめました。ご一読いただければ不動産投資ビジネスの全体像が掴めるはずです。

監修者情報

不動産専門家 小柳 裕基 (こやなぎ ひろき)

株式会社クオリティーコンサル 代表取締役

専門分野: 不動産のコンサルティング

不動産に関するあらゆる選択肢から、問題解決につながる最適な方法をご提案いたします。特定の商品や解決策に依存しない、公平中立な立場からのコンサルティングを大切にしています。

目次

不動産投資とは? 再現性の高さが最大の魅力


不動産投資とは、アパートやマンションなどの物件を購入し、それを人に貸すことでリターンを得る仕組みです。一般的に不動産投資は「ローリスク・ローリターン」(またはミドルリスク・ミドルリターン)の投資方法と言われます。

不動産投資の魅力は、仕組みがシンプルで再現性が高いことです。再現性が高いということは、特別な才能がない普通の人でも、コツさえ掴めば成功できるということです。

その反面、不動産投資の初心者が悪徳業者の言いなりになって失敗をするケースも少なくありません。不動産投資の初心者でも、十分な知識を身につけて信頼できるビジネスパートナーを見つければ失敗を回避できます。

不動産投資の基礎知識 2種類の収益と3種類の利回り

はじめに、不動産投資を始めるにあたって必須な基礎知識からご紹介します。すでに基礎知識を知っているという人でも復習の意味でご一読ください。

不動産投資の利益構造 インカムゲインとキャピタルゲインがある

不動産投資には、「インカムゲイン(家賃収入)」「キャピタルゲイン(売買差益)」という2種類の収益があります。ここから諸経費や税金を差し引いた手残りが利益になります。

インカムゲイン(家賃収入)は、入居者がいる限り、毎月固定で入ってくる収益です。たとえば、インカムゲインをもとに月平均10万円の利益が出るなら、1年間で120万円、10年間で1,200万円が得られます。

キャピタルゲイン(売買差益)は、物件を売却するときに実現する利益です。たとえば5,000万円で購入した物件の売却価格が6,500万円なら1,500万円の売却差益が得られます。逆に、この物件の売却価格が4,500万円なら500万円の売却差損になります。

不動産投資の利回りとは? 主な利回りは3種類ある

利回りは物件を検討するときや運用効率を考えるときの重要な指標です 利回りが何を意味するか、どんな種類があるかをしっかり覚えましょう。

そもそも利回りの意味とは?

利回りとは、投資や資産運用の世界で使われている用語で、投資金額に対して「どれくらいの収益を得られるか(あるいは、得られそうか)」を示します。普通は年間で得られる収益のことを利回りというケースが多いです。

不動産投資における利回りは、投資した金額(物件価格)に対して「どれくらいの収入・収益を得られるか」を示します。一例では、「物件価格7,000万円で利回り8%」なら年間560万円の収益を得られることになります。

利回りにはいくつかの種類がある

不動産投資の利回りには、いくつかの種類があります。

  • 「想定利回り」満室時の家賃収入で算出
  • 「表面利回り」諸費用・税金を差し引く前の家賃収入で算出
  • 「実質利回り」家賃収入から諸費用・税金を差し引いた収益で算出

通常、単に利回りといった場合は、表面利回り(または想定利回り)を指すことが多いです。

利回りを見る際に注意したいのは、不動産投資サイトなどで物件情報が紹介されているとき、実際には空室率が高いのに、満室時の想定利回りを表示しているケースが多いことです。物件情報を見るときは、利回りにとらわれず、リアルな稼働状況を必ずチェックしましょう。なお、利回りについてさらに深く知りたい人は、下記の関連記事をご参照ください。

不動産投資の条件と種類  ご自身に合うタイプを選択することが大事

一口に不動産投資といっても下記の表のようにいくつかの条件と種類があります。どれを選ぶかでアドバンテージ(優位性)とリスクが変わってきます。

物件の条件ごとのアドバンテージとリスク

条件 アドバンテージ リスク
新築物件 入居者が決まりやすい 低利回りになりやすい
中古物件 高利回りになりやすい 修繕費がかかりやすい
地方物件 高利回りになりやすい 人口減少による空室リスク
都心物件 資産価値を維持しやすい 選択肢(物件数)が少ない
国内物件 市場環境が安定している 人口減少による空室リスク
海外物件 売却差益を得やすい 物件未完成や詐欺のリスク

物件の種類ごとのアドバンテージとリスク

種類 アドバンテージ リスク
アパート 高利回りになりやすい 建物の耐用年数が短い
区分マンション 融資がフルローンのことも 低利回りになりやすい
一棟マンション 経営規模を拡大しやすい まとまった自己資金が必要
戸建て 初期費用を抑えやすい 修繕費がかかりやすい

ご覧いただいたように、同じ不動産投資でも傾向はかなり違います。最終的には「不動産投資で何を成し遂げたいのか(例:老後資産、相続税対策など)」によって、ご自身に合う条件と種類を選択することが大切です。

不動産投資のメリット・デメリット 両方を知ることが大事


不動産投資を始めるにあたってはメリットを知るのと同時に、デメリットを把握することも大事です。

不動産投資の
メリット
不動産投資の
デメリットとリスク
・不労所得生活を実現しやすい
・少額の資金で始められる
・節税効果を得られることもある
・インフレ対策になる
・生命保険代わりになる
・割高な物件を購入する可能性
・現金化するのに期間がかかる
・空室リスクがある
・家賃滞納リスクがある
・家賃下落リスクがある

不動産投資のメリット

メリット1.不労所得生活を実現しやすい

不動産投資は、家賃管理や入居者対応などを管理会社にアウトソースすることが可能です。その結果、オーナーの負担がほとんどないため、不労所得生活を実現しやすいです。

メリット2.少額の資金で始められる

不動産投資を始めるときは、物件購入にまとまった初期費用がかかります。しかし、金融機関の融資で初期費用の大半をまかなえれば少額の資金で始めることができます。

メリット3.節税効果を得られることもある

不動産は相続税評価額が現金などよりも低いため、相続税の節税効果があります。合わせて不動産投資の収支が赤字のときは、ほかの所得との損益通算(差し引き)によって所得税の節税効果もあります。

メリット4.インフレ対策になる

インフレ局面では現金や金融資産の価値が相対的に目減りします。一方、モノである不動産はインフレ局面で価値が上がる傾向がありリスクヘッジになります。

メリット5.生命保険代わりになる

不動産投資で融資を受けるときは、団体信用生命保険に加入するのが原則です。これにより契約者に万が一のことがあった場合、ローン残債が0円になるため生命保険に近い機能があります。

不動産投資のデメリットとリスク

デメリット1.割高な物件を購入する可能性

不動産投資は、売主と買主が1対1でやり取りする相対取引です。買主に経験や情報が少ない場合、物件を高値掴みする可能性があります。

デメリット2.現金化するのに期間がかかる

不動産は売却処分をするのに、買主探しや売買契約を結ぶ手間がかかります。そのため、上場株式や投資信託などの金融商品と比べると、現金化するのに期間がかかります。

デメリット3.空室リスクがある

当然ながら、空室が発生すると家賃収入が途絶えます。所有物件に占める空室割合が高くなったり、空室が長期化したりすることによって経営が厳しくなるリスクがあります。

デメリット4.家賃滞納リスクがある

たとえ入居者がいても、家賃滞納が発生すれば収入が途絶えます。とくに家賃滞納が長期化すると損害が大きくなるので要注意です。

デメリット5.家賃下落リスクがある

通常、アパートやマンションなどの家賃は、築年数が1年増えるごとに約1%ずつ下落すると言われます。近隣の人口減少や物件過多などによって、平均よりも大きく下落するリスクがあります。

このほかのリスク

不動産投資には、上記に挙げた以外のリスクもあります。たとえば、修繕リスク、金利上昇リスク、不動産価値下落リスク、火災リスクなどです。

不動産投資の初心者は、数多くのリスクがあることで不安になるかもしれませんが、リスクには必ず対策があります。くわしくは下記の関連記事をご参照ください。

不動産投資を始める際の初期費用 目安は物件価格の15〜35%


不動産投資の初期費用は、売買契約前後までに用意する必要があります。そのときになって慌てないよう、前もって内容を把握しておきましょう。

不動産投資の初期費用の内訳  物件価格と諸費用に大別される

不動産投資の初期費用は大きく「物件価格」と「諸費用」に分けられ、さらにそれぞれにいくつかの項目があります。

物件価格 土地取得費
建築工事費
諸費用
税金 登記費用
ローン関連諸費用

ただし、物件価格の全額を現金で用意される人は、諸費用のなかの「ローン関連諸費用」が不要となります。

初期費用の内訳.1 物件価格

物件価格は「土地取得費」と「建物工事費(建物・設備・外構など)」を合計した金額です。ただし、新築物件を建てる人ですでに土地を所有されている場合は、建築工事費のみの負担になります。

初期費用の内訳.2 税金

不動産投資にはたくさんの種類の税金が関連しますが、始める際に負担しなくてはならない税金は「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」です。

初期費用の内訳.3 登記費用

不動産投資を始めるときの登記費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」です。登録免許税は、固定資産税評価額に決まった税率を掛けて割り出されます。司法書士報酬は事務所によって設定が異なります。

初期費用の内訳.4 ローン関連諸費用

不動産投資ローンを利用する場合、金融機関に対して事務手数料など、保証会社に対して保証料などを支払う必要があります。

不動産投資の初期費用 目安は15〜35%程度

不動産投資の初期費用がどれくらいかかるかは、ケースバイケースです。なぜバラつきがあるのかというと、金融機関から融資を受ける際の自己資金(頭金)が物件価格の10〜30%程度と人によって違うからです。

仮に、諸費用を物件価格の5%程度、自己資金を物件価格の10〜30%程度と考えると、初期費用の目安は15〜35%程度になります。

不動産投資を始めるにあたっては、まとまった初期費用が必要です。初期費用の知識不足はトラブルの原因になるため、下記の関連記事を参考に理解を深めましょう。

不動産投資の始め方 売買契約までの6ステップ


不動産投資の始め方には「絶対的にこうすべき」という決まりはありませんが、一般的なステップは次の通りです。

ステップ1.不動産投資の勉強をする

不動産投資の典型的な失敗パターンは、知識がないまま悪徳業者の言いなりになって物件を高値掴みするというものです。ご自身で的確な判断ができるよう、不動産投資の基礎知識を身につけた上で物件探しをスタートさせましょう。

ステップ2.投資金額や物件の種類を決める

なんとなくの成り行きで物件を探すのも典型的な失敗パターンの1つです。ステップ1で学んだ基礎知識をもとに、ご自身に合う物件の条件(新築、中古、都心、地方など)や種類(区分/1棟マンション、アパートなど)、投資金額などを決めましょう。その方向性に沿って物件探しを進めることが大事です。

ステップ3.物件情報を収集する

物件情報の収集方法は大きく2つあります。1つ目の方法は、相性のよさそうな不動産会社(仲介会社、デベロッパー)を先に探し、そこから物件情報を提供してもらうというものです

2つ目の方法は不動産投資サイトなどで先に物件情報を探し、仲介する不動産会社に問い合わせるというものです。どちらがよいということはありませんが、次のようなメリット・デメリットがあります。

収集方法 メリット デメリット
不動産会社を
先に探す
・希少な物件情報をもらえる
・物件探しの手間が省ける
・比較できる物件が少ない
物件情報を
先に探す
・比較できる物件が多い
・自分主導で進められる
・情報収集や比較に手間がかかる
・ほかの投資家との競争になる

ステップ4.現地調査と物件情報の精査をする

気になる物件が見つかったら、「現地調査」と「物件情報の精査」を行って本当に買うべきかを検討していきます。現地調査のポイントは次の通りです。

調査する場所 ポイント
周辺環境 ・日常のお買物施設が近くにあるか
・近隣が荒れた印象はないか
・近隣に嫌悪施設はないか
・最寄り駅からのアクセスは便利か
内観 ・清掃が行き届いているか
・郵便ポストが荒れていないか
・駐車場や駐輪場が荒れていないか
・すぐに修繕すべき場所があるか
外観 ・外壁にヒビがないか
・基礎部分にヒビがないか
・すぐに再塗装が必要そうか

※物件の敷地内に入る場合は、事前に不動産会社に相談しましょう。

物件情報の精査は、不動産会社から送られてくる下記の資料をもとに行います。物件の基本情報をまとめた「物件概要書(またはマイソク)」は必ずもらえる資料です。そのほかの資料は、物件を購入する可能性が高い段階になってから提供されることもあります。

資料名 資料の内容
物件概要書 ・物件の基本情報を集約したもの
・内容は価格、利回り、築年数、構造など
レントロール ・物件の基本情報を集約したもの
・内容は価格、利回り、築年数、構造など
固定資産
評価証明書
・固定資産税の評価額を記載したもの
・積算評価(融資審査の材料)に関わる
不動産登記簿謄本 ・不動産の権利関係をまとめたもの
・内容は所在地、所有者、抵当権者など

これらの資料を正確に読み込むには、ある程度の知識が必要です。不動産投資の専門書などでスキルを身につけましょう。

ステップ5.買付証明書を出す

買付証明書とは、物件を買う意思があることを売主に示すものです。法的拘束力はありませんが、買付証明書を出すことで優先的な売主との交渉が可能になります。

ステップ6.売買契約をする

購入物件が確定したら、売主と売買契約を結びます。その前段階では、融資の審査申込みや入居者対応をする管理会社などを決める必要もあります。

不動産投資を始めるタイミングと向いている人


不動産投資の初心者が気にされるテーマ「どのタイミングで物件を買えばいいのか」「どんな人が不動産投資に向いているのか」にお答えします。

不動産投資を始めるタイミングは?

不動産投資を始めるタイミングを考える上で、よく意識されるのは「不動産市場の相場」です。多くのオーナーが「不動産市場の相場が安いときに物件を買いたい」と考えますが、価格が安いときはたいてい不況期なので、金融機関の融資審査が厳しいことが多いです。

逆に、不動産市場の相場が高いときは金融機関の融資審査が緩いことが多いため、不動産投資を始めやすいともいえます。つまり、どのタイミングでも一長一短があるわけです。これを踏まえると、その人が「不動産投資を本気で始めたい」と思ったときがベストなタイミングと言えるでしょう。

たしかに過去には、不動産市場の相場が安く、金融機関の融資審査が甘く、さらに低金利という絶好のタイミングもありました(アベノミクスの初期など)。しかし、こういったタイミングはめったに到来するものではありません。絶好のタイミングを気にしすぎると、不動産投資を一生始められないリスクがあります。

不動産投資に向いている人は? 貯蓄があることが一番大事

不動産投資に向いている人、向いていない人の傾向をまとめると以下のようになります。

不動産投資に
向いている人
不動産投資に
向いていない人
・貯蓄のある人
・コツコツ儲けたい人
・将来のことを意識する人
・貯蓄がまったくない人
・短期間で儲けたい人
・将来よりも今が重要な人

なぜ、貯蓄のある人が不動産投資に向いているのかというと、自己資金(頭金)を用意できるため、初期費用をまかなう融資を受けやすいからです。いくら優良物件を見つけても、初期費用を用意できなければ始まりません。

また、コツコツ型の人が向いている理由は、不動産投資はインカムゲイン(家賃収入)を積み重ねて資産形成を進めていくものだからです。将来のことを意識しながら、時間を味方にしつつ資産形成を実現するのが不動産投資の醍醐味なのです。

不動産投資を成功させるポイントと注意点

下記の5つのポイントを意識することで、不動産投資の成功確率を高めやすくなります。

  • 不動産投資の目的を明確にする
  • 積算価格の高い物件を買う
  • 数多くの物件情報に触れる
  • 長期的な賃貸ニーズを把握する
  • 信頼できるパートナーを選ぶ

ポイント1.不動産投資の目的を明確にする

不動産投資を始める理由は人それぞれです。「お小遣いのプラスアルファになればよい 」という人もいれば「老後資金にしたい」「不労所得生活を叶えたい」という人もいらっしゃるでしょう。また、「相続税対策になればよい」というケースもあります。

この目的によって買うべき物件が変わってきます。あくまでも一例ですが、下記は目的別の向いている物件タイプです。

目的 向いている物件タイプ
副収入が欲しい 築古戸建て、築古マンション
老後資金にしたい 区分マンション
不労所得生活をしたい 一棟物件
相続税対策をしたい 都心マンション、一棟物件

ポイント2.積算価格の高い物件を買う

上記の目的のうち、「不労所得生活をしたい」とお考えの人は将来に向けて経営規模を広げていかなければなりません。それには、積算価格の高い物件を購入することが絶対条件になります。

積算価格とは「土地と建物の価値のこと」です。金融機関の融資審査はさまざまな指標を組み合わせて行われますが、そのうち最重要なのが積算価格です。

物件価格に対して積算価格が低ければ、融資審査は厳しくなります。たとえ融資審査に通っても、これから先の物件購入時の審査が厳しくなり、経営規模の拡大がどこかで難しくなります。

ポイント 3.数多くの物件情報に触れる

これは中古物件を買いたい人向けの成功ポイントです。不動産投資の初心者は、いくつかの候補物件を見ただけで「この物件は掘り出しものではないか」と簡単に感じてしまいがちです。

しかし、不動産投資の成功者は膨大な数の物件情報のなかから、真の優良物件を見つけ出しています。これを実現するには、こまめに物件情報をチェックし続けるしかありません。不動産会社や不動産投資サイトを駆使して、粘り強く物件情報を収集しましょう。

ポイント4. 長期的な賃貸ニーズを把握する

不動産投資は長期スパンで収支を考えるビジネスです。そのため、「長期的に賃貸ニーズがある立地か」を調べてから、物件を購入するのがベターです。将来の賃貸ニーズを見通すには、下記の情報が参考になります。

テーマ プラスとなる材料
人口動態 将来のエリア内人口が増加・安定
再開発計画 近隣で大規模再開発を予定
大学・工場 大学キャンパスや大手工場の新設
トレンド 長期的に住みたい街として人気

ポイント 5.信頼できるパートナーを選ぶ

これが不動産投資を成功させるための一番大事なポイントです。初心者は、物件さえ魅力的なら不動産投資は成功すると考えがちですがそうではありません。不動産投資は次の5者のチームワークで成功させるビジネスです。

  • オーナー
  • 不動産会社(デベロッパーや仲介会社など)
  • 管理会社
  • リフォーム会社
  • 税理士

信頼できる不動産会社と出会えれば優良物件の情報を得られますし、優秀な管理会社がサポートしてくれれば入居者満足度が高まって安定経営が実現できます。

また、不動産投資は税金のマネジメントが不可欠なビジネスです。不動産投資にくわしい 税理士にサポートしてもらうことで「適切な物件購入・運営・出口戦略」を実現しやすくなります。ただし、すべての税理士が不動産投資を得意にしているわけではない点に注意が必要です。

まとめ

本記事では、不動産投資をこれから始めたい人にとって必要な下記の情報をダイジェスト版でお届けしました。

  • 基礎知識
  • メリット、デメリット
  • 初期費用
  • 不動産投資の始め方
  • 不動産投資の成功ポイント など

よく言われることですが、投資には数多くのリスクがあります。しかし、「無知のリスク」以上のリスクはありません。この無知のリスクは、不動産投資の基礎知識をしっかり身に付けて、さらにそれを深掘りすることで解消できます。

当メディアでは不動産投資を始めるのに役立つ、豊富な情報を提供しています。これを吸収することで無知のリスクを回避しましょう。

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