補償対象や補償範囲、保険期間なども慎重に

アパート経営に火災保険は必要?火災保険の役割と補償・選び方について

マンションやアパートなどへ入居する際は、火災保険をすすめられることがほとんどです。実は、アパートの大家も火災保険に加入した方がよいことをご存じでしょうか。火災保険の重要性や加入義務の有無などについて詳しく見ていきましょう。

監修者情報

不動産専門家 小柳 裕基 (こやなぎ ひろき)

株式会社クオリティーコンサル 代表取締役

専門分野: 不動産のコンサルティング

不動産に関するあらゆる選択肢から、問題解決につながる最適な方法をご提案いたします。特定の商品や解決策に依存しない、公平中立な立場からのコンサルティングを大切にしています。

目次

アパート経営における火災保険の役割とは?


マンションやアパートなどへ入居する際は、火災保険をすすめられることがほとんどです。実は、アパートの大家も火災保険に加入した方がよいことをご存じでしょうか。火災保険の重要性や加入義務の有無などについて詳しく見ていきましょう。

火災保険の重要性

火災保険は、火事や落雷、台風、洪水、盗難などで損害を受けた際に保険金が支払われる保険です。アパートから出火した場合、失火責任法により重大な過失がある場合を除き、失火者は一切の責任を負わずに済みます。つまり、アパートから隣家へ延焼しても、損害賠償責任を負わないのです。ただし、「ガスコンロの消し忘れ」、「寝る前にタバコの火を消し忘れた」などは重過失と判断され、損害賠償責任を負うことになる可能性があります。

火災保険に加入していない失火者は、莫大な損害賠償請求をされ、人生に大きな影響が及ぶ可能性も否定できません。また、火災で失ったアパートの共有部の設備を弁済する義務も負います。しかし、入居者が火災保険に加入していないうえに支払い能力がない場合は、大家がアパートの修繕費用を出すことになり、多大な損害を負うでしょう。

火災保険に加入しておけば、このような事態に陥ったときに保険金が支払われ、損害を抑えることができます。

火災保険の加入義務について

火災保険の加入は法律で義務づけられておらず、大家の判断に委ねられます。ただし、前述したように、火災保険に加入していない状態で火災や風災、水害などの被害にあっても、損害は補償されません。もし、アパートが全焼して不動産経営ができなくなったとしても、ローンの残債は最後まで返済する必要があります。そのため、自己破産に追い込まれる可能性も否定できません。

火災保険加入のメリット・デメリット

大家が火災保険に加入するメリット・デメリットを確認し、加入すべきかどうか考えましょう。

メリット

火災保険に加入するメリットは次のとおりです。

  • 火災や風災などで損失した資産が保証される
  • 入居者が火災保険に未加入だった場合の損害を抑えられる
  • 建物と家財の両方が対象

火災保険に加入しておくことで、火災や風災、水害などで損害を受けた際に、復旧・修繕などにかかる費用が補償されます。自己資金を使用すると、資産を大きく減らすことになり、不動産運営で金銭的な損失が生じた際に対処できなくなる恐れがあります。資産を守るためにも、火災保険には加入しておくことが大切です。

デメリット

火災保険には、次のようなデメリットがあります。

  • 補償内容や免責事項などが複雑で理解が難しい
  • 特約や補償内容によっては保険料が高い
  • 掛け捨てのため後悔する人もいる

火災保険は掛け捨てのため、保障期間中に災害が起きなければ、払込保険料の元を取ることができません。だからといって加入せずにいると、災害が起きたときに大きな損害を受ける恐れがあります。火災保険は安心のために加入するものと割り切ることが大切です。

火災保険の選び方

火災保険は、保険会社によって補償の対象や事故の範囲、保険金額、保険料などが異なります。火災保険を選ぶ際は、次の3つに注目しましょう。

補償対象

火災保険の補償対象には、「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財」の3パターンがあります。補償対象が「建物と家財」の場合、いずれか1つのみの場合と比較して払込保険料が高くなります。

アパートに大家の住まいがある場合は、家財を保障対象に含めることを検討しましょう。ただし、高額な家具を置いていない場合は、払込保険料に対するメリットが小さくなる可能性があります。家財を補償対象とするかどうかは、払込保険料と家財の価値、補償金の限度額などを踏まえて決めましょう。

補償範囲

火災保険の補償範囲は「火災、落雷、破裂・爆発、風災・雪災・ひょう災」が基本です。その他、車両がアパートに追突した、盗難、破損・汚染などを補償する火災保険もあります。補償範囲が広くなればなるほどに払込保険料も上がります。

都心は雪災や水害のリスクが低い、セキュリティに不安がある、雪国のため雪害に備えたいなど、アパートの立地や環境に応じて選びましょう。

また、火災保険と一緒に加入しておきたい地震保険の保険料も考慮することが大切です。火災保険の補償範囲を広くしすぎると、保険にかける費用が予算を超える恐れがあります。まずは、基本プランを選択し、経営に余裕が出てきてから補償範囲が広いプランへ切り替えるのも1つの方法です。

保険期間

火災保険の契約期間が長くなればなるほどに、払込保険料の総額が高くなります。物件の耐久年数や売却のタイミングなどを考慮して、保険期間を決めることが大切です。保険期間は基本的に1年単位で決めることができます。また、保険期間を長く設定することで、毎年更新する場合と比べて払込保険料がお得になります。

不動産オーナー向け火災保険の3つの特約

特約とは、契約のオプションとして付加されるものです。アパートの大家が火災保険に加入する際は、特約を付けることを検討しましょう。不動産オーナー向けの火災保険の特約は次の3つです。

施設賠償責任特約

施設賠償責任特約とは、アパート契約に関する業務の遂行によって偶然の事故が起こり、他人に怪我をさせたり他人の私物を壊したりするなど、損害賠償責任を負った際の賠償費用を補償する特約です。大家が自分でアパートを管理している場合に検討しましょう。

事故再発防止等費用特約

事故再発防止等費用特約は、火災、落雷、破裂・爆発、盗難の事故による損害に対して保険金が支払われた際に、再発防止策の実施にかかる費用を補償する特約です。例えば、次のような対策が挙げられます。

  • 火災事故の再発防止を目的にガス台自動消火器を設置する
  • 水害を防ぐために排水口からの逆流防止対策を施す
  • 盗難防止のために防犯性が高い鍵に交換した

事故再発防止等費用特約の対象になるかどうかは、保険会社に前もって確認しましょう。

家賃収入特約

家賃収入特約とは、災害で部屋を貸し出せなくなることで減少した家賃収入を補償する保険です。火災や水害、雪外などで部屋が著しい損害を受けた、汚れを除去するのに時間がかかるなどして、一時的に家賃収入が大幅に減少するケースがあります。そうなれば、家賃収入よりもローン返済額の方が高い状況が続き、多大な損害を受けることになります。

本特約を付けていない場合、建物の修理や建て替えなどの費用は補償されますが、家賃収入は補償されません。補償期間は3ヶ月や6ヶ月、1年などです。家賃収入が大きく減少するとアパート経営に大きな支障をきたす恐れがある場合は、補償期間を長く設定した方がよいでしょう。

また、これらの特約の付加だけではなく、地震保険への加入を検討することも大切です。なお、地震保険に単独での加入はできず、必ず火災保険とセットで加入することになります。補償範囲は、地震による火災でアパートが焼失した、倒壊した、噴火で損傷した、津波で流された、地震で埋没した、などです。

また、火災保険と同じく、「建物」と「家財」それぞれで契約します。払込保険料は建物の構造や所在地、耐震性能などで異なるため、まずは保険会社や保険代理店などに相談しましょう。

火災保険の受け取り方法について

火災保険の保険金を受け取るには、所定の手続きを踏む必要があります。火災保険の保険金を受け取るまでの流れや事前準備などについて詳しく見ていきましょう。

流れ

火災保険の補償の対象となる事案が起きた際は、次の流れで手続きをしましょう。

  1. 保険会社に連絡する
  2. 修繕業者に連絡する・見積もりを取る
  3. 保険金申請書・事故状況説明書を作成する
  4. 保険会社に書類を送る
  5. 申請の承認結果を受け取る
  6. 保険金を受け取る
  7. 修繕業者と打ち合わせ・修理開始

火災保険の申請期間は、補償対象となる事案が生じてから3年以内です。もし、大規模災害による事案の場合、すぐに保険金を申請しても窓口が混雑しており、受け取りまでに時間がかかる可能性があります。急いでいない場合は、状況が落ち着いてから申請するとよいでしょう。ただし、時間が経てば経つほどに、事案が生じた原因を突き止めて再発防止策を講じることが難しくなります。

申請時期については、事案の内容や状況を踏まえて決めましょう。

事前準備

火災保険の保険金受け取りを申請する際は、さまざまな書類が必要です。火災や水害など、火災保険の補償対象となる事案が起きた証拠として、写真や動画などを撮影しましょう。そして、火災保険を提供している保険会社や保険代理店に連絡します。このとき、保険証書を手元に用意しておくと、本人確認がスムーズです。契約者の氏名、連絡先、証券番号、事案が発生した日時、場所、状況などを質問されます。

まとめ

アパートの大家も火災保険に加入することが大切です。これは、アパートの入居者が火災保険に加入している場合も例外ではありません。火災保険に加入しておくことで、入居者が火災保険に加入していなかった場合に備えられます。ただし、補償対象や補償範囲、保険期間などは慎重に選びましょう。

火災保険は、落雷や水害、雪害などで損害を受けた際も、アパート経営修繕費や建て替え工事代などの補償を受けることができます。事故再発防止等費用特約や家賃収入特約などを付けることで、さらに損害を抑えられます。アパートの大家は、自身の資産状況やアパートの築年数、環境などを踏まえ、ベストな火災保険に加入しましょう。

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