2022年の不動産市況予測

新型コロナウイルスの感染再拡大、東京オリンピックなど、2021年不動産市況に関わる様々な事がありました。
しかし、不動産市況においては、アセットによって動きはあったものの、全体的には安定している傾向がありました。
未だ終息予兆のない新型コロナウイルス、2022年問題、少子高齢化の加速など、2022年も様々な問題をかかえています。
そのような中、2022年においても、安定傾向は続くと予想されます。
住宅、オフィスなどアセット単位においては市況の上下が予想されるものの、不動産市況全体というマクロの視点では、ある程度安定傾向となるでしょう。

一見、市況が大きく変わると予想される事象においても、中身を紐解くと市況全体への影響は限定的である事がわかります。
以下では、2022年に想定される各問題による、不動産市況の影響を解説します。
2020年、2021年は新型コロナウイルスの影響など不透明な状況でしたが、2022年は過去事例がある程度蓄積されています。
そのため、2022年の市況予想はある程度見通しが可能な状況になっています。
不動産投資などご判断の一助になりますと幸いです。

日本の諸問題から見る不動産市況

新型コロナウイルスの影響

出典（引用）：三幸エステート　2022年2月オフィスマーケットレポート

出典（引用）：三幸エステート　2022年2月オフィスマーケットレポート

最新の不動産市況レポートによると、リモートワークやテレワークの普及により、2019年まで好調であった企業のオフィス需要は、新型コロナウイルスを機に減少しています。
特にＩＴ企業が集まる渋谷を中心にオフィスの解約が進み、解約区画を示す空室率も上昇しています。
2021年5月に、小型ビルの空室率が、賃料が下落し始めるラインと言われているは5％を超えました。
オフィスビル全体の空室率は４％台で留まっている事から、賃料下落の影響は未だ出ていませんが、今後空室率が上昇すると、賃料相場が下落する懸念があります。
しかし、2021年10月以降は空室率が高止まりしている印象です。
2022年においても、空室率は現状より急激に高まることは想定しづらいと考えます。

解約予告期間

一般的に、オフィスの解約には6ヶ月～1年前にビルのオーナーに予告しなければならない契約内容が盛り込まれています。
そのため、2021年以降に空室率が急拡大した要因は、2020年に多くの企業が解約の予告を出した事によると想定されます。
2022年に空室率が拡大するのであれば、2021年に解約予告を行った企業が多くあるべきです。
しかし、2021年は、2020年以上に企業がオフィスを解約する大きなインパクトはありませんでした。
そのため、2022年以降も同じ勢いで空室率が上昇していくとはあまり考えられず、上昇は鈍化していくでしょう。

オフィスの重要性見直し

新型コロナウイルスを機に、各企業リモートワーク・テレワークを採用し、中には完全テレワークの導入を行う企業もありました。　当然、リモートワーク・テレワークの普及につれてオフィスの必要性は薄まり、解約となる可能性も高まります。

しかし、業務への支障・社員のモチベーション維持などの理由により、完全テレワークを中止する企業も少なくありません。
伊藤忠商事は、2020年に全社的に完全テレワークを導入したことで話題になりました。

しかし、現在は完全テレワークを中止し、原則出社の方針が出ています。
在宅のみで業務が完結できるIT企業と、どうしても出社が必要なその他業種との差が浮き彫りになっています。
オフィス不要論を唱える動きは従前より少なくなっている印象があり、オフィス需要は一定続くものと考えられます。
とはいっても、オフィスのスリム化や今後避けられず、2022年は新築の大型オフィスビルも多く竣工される予定です。
今後のオフィス需要は、ＢＣＰ対策や共用部の充実など、より高スペックなものに集中するのではないでしょうか。

2022年問題

1992年の生産緑地法改正により、生産緑地を30年農業として使用する事により、相続税や固定資産税の優遇を受けられる措置が発令されました。
生産緑地は、市街化区域内、500㎡以上の土地という条件があるため、住宅用地としても非常に価値が高いものが多いのです。
東京23区の一等地に、1区画畑などがある場合は、この生産緑地であることが多いでしょう。

2022年に期限である30年が経過するため、今まで緑地として保有していた方が土地を一気に売却するのではないか、という内容が2022年問題です。
多く売却に出されると、建設される建物が増え、不動産市況も活発化すると目されていました。
しかし、2022年問題により生産緑地が多く売却される可能性は、限定的と言えます。
2018年に生産緑地制度が改正され、2022年からさらに10年間、減税などの猶予がなされることになったからです。
また、住宅ローンの長期金利が5年ぶりに上昇するなど、不動産取引市場の鈍化が懸念されています。
以前のように販売業者が強気の価格設定をすることも少なくなると予想されますので、住宅の供給が大幅に増加することはあまり考えられません。

東京オリンピック閉幕後の影響

　
出典（引用）：みずほ総合研究所 オリンピック開催国のGDP推移

オリンピックを開催した都市は、閉幕後に不動産をはじめ全体の市況が好調になる傾向がありました。
インフラの整備や開発、建設費などにより、経済の活性化が引き続き行われるためです。
しかし、東京オリンピック後においては、不動産市況や景気全体への影響はほぼないと想定できます。
オリンピック開催後に景気が縮小する要因は、開催に向けたインフラの整備や設備建築が増加するため、一時的にGDPが上昇することによります。
GDPは前年対比で計られるため、一時的な増加に対して開催年以降は減少するという内容です。
1964年の東京オリンピック開催時は上記の事象があり、直近では、2016年のリオデジャネイロオリンピックでインフラ整備が進んだ事により、GDPは減少しました。
現在の東京はインフラの整備がそもそも整っており、新国立競技場や選手村の建設は話題になりましたが、不動産市況に与える影響は非常に限定的です。
選手村として使用された「晴海フラッグ」の分譲においても、6,000戸弱の規模ですので、マンション市場の大きな値崩れはないとみて良いでしょう。
また、上記図のとおり、直近のオリンピック開催国は、開催年以降GDPは減少の傾向にありますが、ITバブル崩壊やリーマンショックなど、外的な要因によるものです。

少子高齢化の影響

出典（引用）：総務省統計局　人口調査

平成30年の調査では、全人口のうち65歳以上が占める割合が28％、75歳が占める割合が14％と、日本は超高齢化社会となっています。
出生率はどんどん減少しているため、高齢者が占める割合は今後どんどん多くなるでしょう。

出典（引用）：総務省統計局　転入超過数

一方、東京都の人口は2019年82,982人増加、2020年も31,125人増加となっています。
上記図の通り、都市部と地方の人口格差が激しくなっています。
1都3県以外では、大阪、福岡で人口増加が見られます。
全国では少子高齢化が進んでおり直近では東京からの人口流出が話題になっておりますが全体的に、都市部の人口増加は進んでいますため、都市部における不動産市況は比較的堅調なものと考えられます。
一方、人口が減少している地方では、経済の衰退も進みますため、不動産市況も縮小していくと見られます。
リモートワーク・テレワークの普及により、若い層が地方に居住する動きも見られましたが、現状ではごく一部という印象です。

外国人労働者の増加

出典（引用）：（特非）国際留学生協会

高水準である日本の労働環境および外国人受け入れ体制が整っている事により、外国人労働者はここ10年で3倍近くまで増加しました。
新型コロナウイルスの影響により、外国人の新規受け入れはストップした印象がありますが、実際には2019年と比較しても増加しています。
　コロナ禍が一定程度落ち着けば、2022年においても外国人労働者増加が見込まれ、不動産市況においては、賃貸や売買の市況に大きな影響を与えるでしょう。
収入や雇用形態の側面から、外国人労働者が借りられる部屋は限られており、不動産購入においては永住権が必要など、高いハードルがありました。
しかし、外国人労働者の増加に伴い、住宅の賃貸や購入のハードルもある程度低くなると考えられます。
給与水準の高い首都圏に集中すると予想されますので、都心の不動産市況はますます活発化すると想定されます。

空き家問題

出典（引用）：総務省統計局　平成 30 年住宅・土地統計調査住宅数概数集計結果の概要

出典（引用）：国土交通省　空き家等の現状について

空き家率は平成30年に13.6%と過去最高の水準となり、社会問題となっています。
都市部への影響は少ないものの、地方を中心に空き家が増加しています。
改善の兆しとしては、リモートワークの普及により、若年層が地方へ移り住む動きも出ている点でしょう。
また、リタイア層が地方に生活拠点を移す動きもあります。
しかし、インフラの整備などの課題も多く、空き家の多い地方の活性化は急激に進むことはないと考えて相違ありません。
今後ますます二極化は進んでいくでしょう。

2023年以降の不動産市況はどうなる？

アフターコロナにおいても、住宅価格、オフィス価格の堅調推移、都市部への需要集中が引き続き続くと予想します。
特に住宅については、都市部を中心に、根強い需要が続くものと想定できます。
2020年以降、働き方が大きく見直され、不動産市況に大きな影響を与えました。
テレワーク・リモートワークの導入については、アフターコロナにおいてもノーマルに考えられる事が想定できます。
住宅市場の拡大、オフィス市場の縮小の傾向は続くと予想されます。
一方、この動きが、今後さらに大きくなるかどうか、情勢に合わせた適格な判断がより必要になると考えられます。

関連記事：不動産投資とは？初心者のための始め方を徹底解説

まとめ

2022年は様々な事象の節目、過渡期を迎えるため、不動産市況も大きく変化するという予想もありました。
経済全体を見ても、新型コロナウイルスの終息が未だ見えない状況の中、先行きは不透明であると言えます。
しかし、過去の動向や現状を整理すると、不動産価格の動向は緩やかになると予想できます。不動産市況全体を取り巻くマクロ要因としては、リーマンショック等のようなインパクトは現状想定できないと考えられます。
一方、住宅やオフィスなどアセットにより動向は異なると予想されます。
不動産投資をご検討される場合は、マクロ要因・ミクロ要因双方の視点を持ち合わせ、適切なリスクヘッジを行いましょう。
この記事をご参考の一助にして頂けますと幸いです。

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