不動産売却の基礎知識

不動産を売却した時の税金を不動産税理士が分かりやすく説明

不動産を売却した場合、売却利益に対して不動産譲渡税が課されます。 不動産譲渡税は売却金額ではなく、売却利益に対して課税されるため、不動産を売却して損をした際は、不動産譲渡税を支払う必要はありません。そこで本記事では、不動産を売却した時にかかる税金と、不動産譲渡税の仕組みについて解説します。

目次

不動産を売却した際に対象となる税金の種類


不動産を売買した際にかかる税金はいくつかありますが、売主と買主では課される税金の種類は違います。

不動産譲渡税(所得税・住民税・復興特別所得税)

不動産譲渡税とは、売却利益に対して課税される「所得税」・「復興特別所得税」・「住民税」の総称です。
所得税は確定申告時に支払う国税で、売却不動産の所有期間によって税率は異なります。
復興特別所得税は、平成25年から令和19年まで課される税金で、税率は2.1%と固定です。
住民税は住んでいる市区町村に支払う税金で、所得税と同様、売却した不動産の所有期間によって税率は変わります。

印紙税

印紙税は文書課税の一つで、不動産の売買契約書を作成した際に納める税金で、売買金額が高い契約書ほど、貼付する印紙税額も高額になります。
印紙税を支払うのは課税文書を作成した人であり、不動産の売買契約書の場合、売主と買主が連帯で印税を納めることになります。
また売買契約書の2部作成した際は、それぞれに印紙を貼付することになりますのでご注意ください。

<売買契約書に貼付する印紙税額>

契約金額 税額
1万以上~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万円超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 1万円
5,000万円超~1億以下 3万円
1億円超~5億円以下 6万円
5億円超~10億円以下 16万円
10億円超~50億円以下 32万円
50億円超 48万円

※1万円未満の場合、印紙税は非課税です。
※上記の税額は、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの期間に適用される軽減税率です。

抵当権を抹消する人は登録免許税を納める

登録免許税は、法務局へ不動産登記をするが支払う税金です。
不動産の登記手続きは、通常新しく不動産の所有者になる人(買主)が行うため、売買による所有権移転登記に関する費用は買主が負担することになります。
ただ売却不動産に住宅ローンなど、抵当権を設定している場合には、抵当権の抹消手続きが必要でなので、売主は売却する前に抵当権の抹消登記を行わなければなりません。
なお抵当権抹消登記の費用は、不動産1つにつき1,000円です。

各種税金を納めるタイミング

不動産売却に関する税金を支払うタイミングは、以下の通りです。

税金の種類 納税時期
不動産譲渡税 不動産を売却した翌年2月16日から3月15日まで
印紙税 売買契約書作成時
登録免許税 登記手続きをする際

不動産譲渡税は確定申告手続きを行い、税金を納めることになります。
確定申告期間は、売却した翌年2月16日から3月15日までです。
なお確定申告書を税務署に提出すると、税務署が市区町村へ申告内容を連絡するため、住民税の申告を別で行う必要はありません。

不動産譲渡税の計算方法


不動産譲渡税は売却利益に課されるため、計算上の売却利益(譲渡所得)を算出しなければなりません。

不動産譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産や株式、金地金などの資産を売却した際に発生する所得です。
不動産譲渡所得は、株式や金地金とは分けて譲渡所得の計算をしなければならず、税率も他の譲渡所得とは違います。
不動産譲渡所得は以下の計算式により算出します。

【不動産譲渡所得の計算式】
収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

収入金額

収入金額は不動産を売却した金額です。

取得費

取得費は、不動産を購入した際に支払った費用です。
土地を2,000万円で購入すれば、2,000万円は取得費になりますし、取得の際に印紙税や仲介手数料を支払っている場合、それらも取得費として計上可能です。
一方建物の購入金額は、減価償却費相当額を控除した金額が取得費となるため、購入金額をそのまま取得費には計上できませんので注意してください。

譲渡費用

譲渡費用は不動産を売却した際に支払った経費をいい、売却時に直接関係する支出のみが譲渡費用として計上できます。

特別控除額

特別控除額は、特定の要件を満たした不動産に対して適用できる控除です。
特別控除には、自宅を売却した際に適用できる3,000万円控除の特例や、収用された不動産に適用できる5,000万円控除などがあります。

譲渡所得の取得費を計算する方法と注意点

譲渡税は売却利益が発生しなければ支払う必要がないため、不動産を購入した際の取得費の金額が節税の鍵となります。

売却不動産を購入した際の契約書などがある場合

譲渡所得の取得費は、購入時の売買契約書や領収書に記載されている金額を用います。
住宅ローンの設定金額や、抵当権の債権額は、実際に購入した金額ではないため、税務署は取得費として認めない可能性が高いです。

減価償却費の計算方法

建物を売却した場合、売却建物の購入・建築代金を取得費として用いることはできません。
建物は使用期間によって価値が減少するため、購入金額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
また減価償却費相当額は、事業用・非事業用で計算方法が異なります。

事業用建物の減価償却費の計算

事業用として使用していた建物は、建物を取得から売却時までの減価償却費の合計額を取得費から差し引きます。
売却した建物を事業所得の減価償却資産として計上している場合、未償却残高の金額が差し引き後の取得費となります。

非事業用建物の減価償却費の計算

非事業用建物の減価償却費は、次の計算式により算出します。

【減価償却費の計算式】
建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数= 減価償却費相当額

償却率は、建物構造の種類によって異なります。
<建物構造の種類ごとの償却率>

建物構造 木造 木骨
モルタル
(鉄骨)鉄筋コンクリート 金属造① 金属造②
償却率 0.031 0.034 0.015 0.036 0.025

※金属造①は軽量鉄骨造のうち、骨格材の肉厚が3㎜以下の建物です。
※金属造②は軽量鉄骨造のうち、骨格材の肉厚が3㎜超~4㎜以下の建物です。

経過年数は所有してから売却するまでの年数をいい、1年未満の経過期間については6か月以上を切り上げて1年とし、6か月未満は切り捨てます。
たとえば所有期間が9年7か月の場合、7か月を切り上げ1年とするため、譲渡所得の計算上の経過年数は10年となります。

売却不動産を購入した際の契約書などがない場合

売却不動産を購入したときの契約書がない場合や、先祖代々引き継いでいる不動産は購入金額が確認できません。
そのようなケースでは、売却金額の5%(概算取得費)を取得費として計上できます。
ただ概算取得費の金額は5%と少額なため、購入金額が確認できる書類は可能な限り探してください。

譲渡費用に該当する経費の種類とは

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用です。
毎年支払っていた固定資産税や維持管理費は、不動産の売却する際の支出ではありませんので、譲渡費用として計上できません。

<譲渡費用に該当する主な支出>

  • 売却時の仲介手数料
  • 売主が負担した印紙代
  • 土地売却する際に取り壊した建物の取壊し費用
  • 売買契約・引き渡し時に発生した交通費

譲渡所得は保有期間で税率が変わる

所得税には総合課税と分離課税の2種類あり、不動産の譲渡税は分離課税に該当します。
総合課税の対象となるのは給与所得や事業所得、年金(雑所得)などあり、各所得の合計金額に対して所得税が課され、課税対象金額が大きいほど税率は高くなります。
分離課税は各所得の種類ごとに税率が定めてあり、不動産譲渡税の場合、税率は金額ではなく売却不動産の所有期間によって判断します。
所有期間が5年を以下の場合は『短期譲渡所得』、5年を超える場合は『長期譲渡所得』の対象です。
不動産譲渡税の所有期間は、売却時点ではなく不動産を売却した年の1月1日時点で判断します。
そのため実際の所有期間が5年を超えていても、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得の対象となりますので注意してください。

【不動産譲渡税の税率】

所得区分 短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税 30% 15%
復興特別所得税 0.63%
(30%×2.1%)
0.315%
(15%×2.1%)
住民税 9% 5%
合計税率 39.63% 20.315%

不動産売却した際に発生する税金シミュレーション

不動産を売却した際に発生する不動産譲渡税をシミュレーションします。

<事例>

  • 売却日 令和2年(2020年)7月1日
  • 購入年月日 平成27年(2015年)3月10日
  • 売却金額 5,000万円
  • 建物取得費 2,000万円(木造・非事業用)
  • 土地取得費 1,500万円
  • 譲渡費用 100万円

〇短期・長期の所得区分判定
譲渡した年(令和2年)の1月1日における所有期間は4年9か月(5年以下)なので、短期譲渡所得に該当します。

〇減価償却費の計算
減価償却費の経過年数は、実際の所有期間で判断します。
経過年数(5年3か月)の端数は6か月未満なので切り捨て、経過年数は5年で計算します。

2,000万円×0.9×0.031×5年=279万円(減価償却費相当額)
2,000万円-279万円=1,721万円(建物の取得費)

〇譲渡所得の計算
5,000万円-(1,721万円+1,500万円+100万円)=1,679万円(譲渡所得)
1,679万円×39.63%=665万3,877円(不動産譲渡税)
※実際の不動産譲渡税の計算においては、所得税・復興特別所得税と住民税は別々に税額を算出し、端数処理を行います。

不動産売却時に発生する譲渡税のまとめ


不動産を売却した際は、最初に不動産の売却利益が見込まれるかを確認してください。
売却金額よりも不動産を購入した際の金額が大きい場合、売却利益は出ないため譲渡税を納める必要はありません。
ただ売却不動産に建物がある場合には、売却金額よりも購入金額が大きくても、建物の減価償却費の計算によっては譲渡所得が発生する可能性もあります。
また不動産譲渡税は、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得の方が税率は低いです。
売却予定の不動産の所有期間が5年以下の場合は、節税のために売却時期を翌年以降に遅らせることも検討してください。

売却金額が大きい人ほど税理士に依頼すること

不動産は売却金額が高額になるため、納税額が100万円を超えることも珍しくありません。
不動産譲渡税を節税するためには、正しく計算するのはもちろんのこと、取得費や譲渡費用として計上できる支出を見極めることが重要です。
また売却した不動産が自宅であれば、3,000万円特例を適用できる可能性もあります。
3,000万円控除以外にも特例を適用できるケースもあるため、不動産を売却した際は不動産譲渡税に精通している税理士へ相談することをオススメします。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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