居住用3、000万円控除の特例とは

マイホームを売却した時の居住用3、000万円控除の特例を解説

不動産を売却した金額は譲渡所得の対象となり、売却益の金額に応じて不動産譲渡税が課されます。 しかしマイホームを売った場合については、居住用の3,000万円控除の特例を適用することで、売却益3,000万円まで譲渡税を無税することも可能です。 そこで今回は居住用3,000万円控除の制度内容と、特例を適用する際の注意点について解説します。

目次

不動産売却の税金が発生する場合とは?


不動産譲渡税は売却利益に対して課税される税金で、1,000万円で購入した不動産を1,500万円で売却した場合、差額500万円が売却益として不動産譲渡税の課税対象になります。
また不動産譲渡税は金額の大小ではなく、売却不動産の所有期間によって税率が変わり、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下であれば、「短期譲渡所得」として39.63%の税率が課されます。
所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315%です。
なお売却不動産を購入当時より安い金額で売却した際は、売却益が発生しない(赤字)ため、不動産譲渡税は課されません。

不動産売却の利益の仕組みと譲渡税の計算方法

不動産売却利益(譲渡所得金額)は、次の方法で計算します。

【不動産譲渡所得の計算式】
収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得金額

収入金額は不動産の売却金額をいい、取得費は売却不動産の購入金額です。
建物の取得費については、購入から売却までの経過年数に応じて減価償却費相当額を差し引くため、マイホームの購入金額がそのまま取得費にはなりません。
譲渡費用に該当する支出は、売却時の仲介手数料や契約書に貼る収入印紙代、契約する際の交通費など、売却に際して直接支払った費用です。
不動産を売却するために建物を取り壊し、土地のみを引き渡した場合、取り壊し費用も譲渡費用の対象となります。
特別控除額は、本記事でご説明する居住用の3,000万円控除など、特例制度を適用する際に控除する金額です。
不動産売却益から特別控除額を差し引くことで、不動産譲渡税の対象となる譲渡所得金額を少なくできます。

居住用3,000万円控除の特例とは


居住用3,000万円控除の特例は、所有者がマイホームとして使用していた不動産を売却した際に適用できる特例です。
他の譲渡所得の特例制度よりも適用しやすいのが特徴で、特例の適用要件を満たせば売却益3,000万円まで不動産譲渡税をゼロにできます。
ただ特例を適用する際には確定申告が必要であり、住宅ローン控除との併用が認められていないなど、適用要件や注意点もあります。

居住用3,000万円控除を適用するための要件

居住用3,000万円控除の特例要件は、売却する物件や、売却先、売却する時点の状況など複数要件があります。
特例要件を一つでも満たさない場合には、3,000万円控除を受けることはできないため、売却するタイミングには注意してください。

売却不動産はマイホームでなければ適用不可

3,000万円控除の特例は、マイホームを売却した際に適用できる特例なので、空き家や賃貸物件に対しては適用できません。
売却時期は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までと、期限が定められています。
たとえば令和2年5月15日に自宅から転居した場合、令和5年12月31日までに自宅を売却すれば特例の適用対象です。
ただ自宅の家屋を壊して敷地のみを売却する際は、上記の事項に加え、家屋を取り壊した日から1年以内に売却しないと3,000万円控除は受けられません。

売却先は親や配偶者以外の方に

マイホームの売却先が親や配偶者など特別関係者の場合、3,000万円控除は適用できません。
特別関係者とは、親子関係や夫婦、生計を一にする親族のほか、自宅を売った後にその売却した自宅で同居する親族なども含まれます。
第三者の方に売る場合は問題ありませんが、親戚に売却する際は相手が特別関係者に該当するかご確認ください。

<特別関係者に該当する主な人(法人)>

  • 配偶者および直系血族(両親、子、孫など)
  • 生計を一にする親族
  • 対象不動産を購入後に譲渡人と同居する人
  • 内縁関係者と、その親族で生計を一にする人
  • 同族法人

3,000万円控除の適用要件に所有期間や居住期間はない

3,000万円控除の特例は、売却物件の所有期間や住んでいた期間の要件はありません。
居住していた期間が短期間であっても、実際に自宅として利用していた場合、特例を適用することは可能です。
ただし売却不動産に住んでいた目的が、3,000万円控除を適用するための居住や一時的な居住の場合、特例の対象外となります。
また別荘やセカンドハウスを売却した際も、自宅とはみなされれず、3,000万円控除は適用できません。

居住用財産の特例との併用適用は原則不可

売却する年の前年・前々年に、譲渡所得の特例を適用している場合には、原則3,000万円控除の特例は適用できません。
ただ前年・前々年に適用していた居住用財産の特例が、被相続人の居住用財産に対する3,000万円控除(通称:空き家特例)の場合には、居住用3,000万円控除の特例を適用できます。

<併用適用できない主な居住用財産の特例>

  • 居住用3,000万円控除
  • 買換えの特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

【事例】居住用の3,000万円控除の税金シミュレーション
居住用の3,000万円控除を適用した場合、どのくらい節税できるのかシミュレーションします。

【譲渡内容】
・売却金額 5,000万円
・取得費 3,800万円
 (減価償却費相当額控除後の金額)
・譲渡費用 200万円
・所有期間 4年(短期譲渡所得の対象)

【3,000万円控除を適用しない場合】
5,000万円-(3,800万円+200万円)=1,000万円(譲渡所得金額)
1,000万円×39.63%=396万3,000円(不動産譲渡税)

【3,000万円控除を適用した場合】
5,000万円-(3,800万円+200万円)-3,000万円(※)=0円(譲渡所得金額)
※特別控除額は売却益を限度として適用します。
0円×39.63%=0円(不動産譲渡税)

売却益(短期譲渡所得)が1,000万円の場合、不動産譲渡税として396万3,000円納めることになりますが、3,000万円控除の適用すれば売却益を全額控除できます。
したがって事例においては、3,000万円控除を適用したことにより、396万3,000円の節税効果があったことになります。

居住用3,000万円控除の特例と住宅ローン控除は重複適用できない

同じ年分の確定申告において、居住用3,000万円控除の特例と住宅ローン控除は、併用適用することができません。
併用適用してしまうと、税務署から指摘され修正申告することになります。
また3,000万円控除を適用する年の前年・前々年・前々々年において、売却した自宅以外の居住用財産に、住宅ローン控除等(住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除の特例)を適用していた場合も、3,000万円控除の特例は適用できませんので注意してください。
(令和2年4月1日以後に不動産を売却した場合)

居住用3,000万円控除の適用を受けるための手続き方法


居住用3,000万円控除は、所得税の確定申告により特例を適用する旨を記載しなければ、特例を受けたことにはなりません。
確定申告を行うタイミングは、売却した翌年2月16日から3月15日の期間です。
申告期限を過ぎると特例を適用できない可能性もありますので、必ず期限内に申告手続きをしてください。
なお3,000万円控除を適用する際、譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地が異なる場合には、次のいずれかの書類を添付してください。

  • 戸籍の附票の写し
  • 譲渡資産の所在地を管轄する、市区町村の住民票に登載されていなかった事情の詳細を明らかにする書類
  • 土地建物に居住していた事実を明らかにする書類で、譲渡者が譲渡資産を居住の用に供していたことを明らかにするもの

「10年超所有軽減税率の特例」は3,000万円控除と併用適用可能

「10年超所有軽減税率の特例」は、長期譲渡所得よりも税率が低くなる特例です。
居住3,000万円控除の特例は原則他の居住用財産の特例との併用はできませんが、10年超所有軽減税率の特例については併用適用可能です。

【譲渡所得の税率と10年超所有軽減税率の特例の税率を比較】

所得税 住民税 合計税率
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%
短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
軽減税率の特例 10.21% 4% 14.21%

なお10年超所有軽減税率の特例は売却益6,000万円までが対象なので、6,000万円を超えた部分の売却益に対しては、長期譲渡所得の税率(20.315%)を適用します。

10年超所有軽減税率の特例の適用要件


10年超所有軽減税率の特例を併用適用する際は、3,000万円控除の特例要件に加えて、以下の要件を満たす必要があります。
また確定申告書に特例を適用する旨を記載し、必要書類も添付してくさい。

売却不動産を10年超所有していること

10年超所有軽減税率の特例を適用する場合、売却した年の1月1日時点において所有期間が10年を超えている必要があります。
また自宅の建物を取り壊して売却する際は、建物を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていなければなりません。

日本国内にある不動産を売却すること

10年超所有軽減税率の特例は、国内にある自宅を売却した場合にのみ適用可能です。
したがって海外に住んでいた自宅を売却した際は、10年超所有軽減税率の特例を適用できません。

直近2年の確定申告で特例を適用していないこと

前年・前々年に10年超所有軽減税率の特例を適用していた場合には、本特例を適用することはできません。

特例を適用する際の添付書類

10年超所有軽減税率の特例に添付する書類は、3,000万円控除の特例の必要書類に加え、次の書類を添付してください。

<添付書類>

  • 売却した建物の登記事項証明書または閉鎖に係る登記事項証明書
  • 売却した土地の登記事項証明書
  • (土地が借地の際は土地の賃貸借契約書など)

居住用3,000万円控除の特例のまとめ


居住用3,000万円控除は、売却益3,000万円まで不動産譲渡税をゼロにできる特例です。
マイホームの所有期間に関係なく適用できるため、自宅を売却した際は適用できるか確認してください。
また3,000万円を超える利益が発生した場合には、10年超所有軽減税率の特例もチェックしましょう。
10年超所有軽減税率の特例を適用することで不動産取得税の税率は14.21%と、長期譲渡所得の20.315%より適用される税率が6.105%も低くなります。
なお居住用3,000万円控除は、住宅ローン控除と併用適用できないなどいくつか注意点があります。
住宅ローン控除は、10年(13年)所得税から直接控除できる制度です。
特例を適用する年分だけで判断すると、3,000万円控除を適用した方が節税になるケースもありますが、トータルで考えると住宅ローン控除を適用した方が節税になる場合もあります。
税務署が用意している特例チェックシートで適否判定も行えますが、3,000万円控除は要件を一つで満たさないと適用できなくなるため、慎重に判断してください。
特例を適用できないと100万円単位で納税額が変わる可能性もあります。
そのため申告前に、専門家である税理士に1度相談することをオススメします。
税理士であれば特例の適否判定はもちろんのこと、特例以外の節税方法のアドバイスも受けられますので、ご不明点がありましたら確定申告手続きを行う前に解決してください。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

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