【執筆者：税理士・関口聡朗】

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの購入や自宅のリフォームをしたときに受けられる、所得税の税額控除のことです。

基本的には、取得した住宅に入居した年から10年間又は１３年間、各年の12月31日時点における住宅ローン残高の0.7％に相当する金額が、その年の所得税から控除されます。

控除期間は？

住宅ローン控除の控除期間は、新築住宅・一定の買取再販住宅（※）は13年又は10年、中古住宅は10年です。
（※）一定の買取再販住宅とは、一定のリフォーム工事が行われた家屋で宅地建物取引業者から取得したものです。住宅ローン控除を一定の買取再販住宅として適用を受けるには、建築時期や床面積、耐震基準などの要件をすべて満たす必要があります。
要件を満たしているかは、住宅を販売する宅地建物取引業者にご確認ください。

住宅ローン控除が受けられる条件・要件とは？

利用者の要件

• 令和7年12月31日までに入居すること
• 住宅の取得・増改築の日から６か月以内に入居すること
• 控除を受ける年の12月31日まで引き続きその住宅に住んでいること
• 控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること
• マイホーム売却時の3,000万円控除の特例などを、入居した年とその前2年及び後3年の計6年間受けないこと

住宅の要件

【新築・未使用住宅の取得】

• 住宅の床面積が50㎡以上（※）あること

（※）合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り、床面積40㎡以上も対象（令和5年（注）までに建築確認を受けた新築住宅に限ります）です。
（注）令和6年度税制改正により「令和6年」に変更となる予定

• 床面積の2分の1以上が居住専用であること

【中古住宅の取得】

• 住宅の床面積が50㎡以上あること
• 床面積の2分の1以上が居住専用であること
• 登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以後（※）であること

（※）「登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以後」に該当しない場合は、取得日までに以下のいずれかの要件を満たすもの
ⓐ耐震基準適合証明書が取得できたもの
ⓑ既存住宅売買瑕疵保険に加入したもの
ⓒ取得の日までに耐震工事を申請して、居住の日までに工事が完了したもの

【増築等】

• 自己所有の自宅のリフォームや増築であること
• 増改築後の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が居住専用であること
• 工事費用の額が100万円を超え、その2分の1以上の額が居住用部分の工事費用であること　
• 次のア～カのいずれかの工事に該当すること

住宅ローンに関する要件

• 償還期間が10年以上あり、分割して返済するものであること
• 土地のみに対する借入れでない（住宅とその敷地を取得するための借入れである）こと
• 金融機関、住宅金融支援機構、地方公共団体、勤務先などからの借入れであること

ただし、従業員の特権で会社から年0.2％未満の利率で借り入れた金銭などは対象になりません。

住宅ローン控除で戻る金額はどのくらい？

住宅ローン控除が所得税から控除される仕組み

所得税は、その人の1月1日から12月31日までの所得の合計から、所得控除（社会保険料や扶養控除、基礎控除などのこと）を差し引いた残りに所得税率をかけて計算します。

住宅ローン控除は、所得税を減額する税額控除にあたります。

計算式にすると、次のとおりです。

計算例：給与800万円で住宅ローン控除を適用する場合

会社の給与が年800万円の人を例に、年末のローン残高が3,000万円（全額が住宅ローン控除の対象）だったときの所得税を考えてみましょう。

計算式

（参考）国税庁HP:給与所得控除

（参考）国税庁HP:所得税の税率

上記のとおり、本来納める税額は47万2,500円でしたが、住宅ローン控除によって17万2,500円になります。

本来なら国に納めていたはずの30万円を手元に残すことができるので、住宅ローンの一部が、家計に戻ってきた感覚を受けるでしょう。

所得税額＜住宅ローン控除の場合

先ほどと同じ条件で、今度は給与が年600万円だったらどうなるか見ていきます。

この場合の所得税は、20万6,500円です。

したがって、住宅ローン控除30万円を所得税から全て控除することができません。

所得税額から控除しきれない分は、その人の住民税から控除されます。

ここに特別な手続きは必要なく、年末調整や確定申告をいつもどおりすれば、市町村が次の年度の住民税額から自動的に引いてくれます。

この人の住民税額は、大体ですが30万円程度です。

ここから控除しきれなかった住宅ローン控除額が差し引かれます。

住民税額の通知書がご自宅か勤め先に送られてきたとき、確認してみてください。

住民税額でも控除しきれないとき

もう一歩踏み込んで、給与が年500万円だったときを見ておきましょう。

このときの所得税額は、14万500円、住民税は約24万円です。

年600万円のときと同様、住宅ローン控除30万円を、2つの税金ですべて控除できるように思えます。

しかし、住民税から控除できる金額の上限は「13万6,500円」です。

つまり、所得税から控除しきれない額が13万6,500円を超えると、住宅ローン控除のうち戻ってこない金額が発生します。

このように、所得に対して住宅ローンの額が大きいと、住宅ローン控除の恩恵を100％受けられないことがあります。

控除できない額が生じないようにするには、収入に対していくらまでなら控除できるかを、事前に把握しておくことが大切です。

住宅ローンの控除額シミュレーション

給与年収から、いくらまで住宅ローン控除が適用できるかをシミュレーションしてみました。

※それぞれ万円未満を四捨五入しています。

左半分（A）の所得控除は、先ほどと同じ社会保険料控除と基礎控除のみ、右半分（B）は（A）は、配偶者控除（38万円）を追加したものです。

多くの方は、これ以外にも受けている所得控除があると思いますので、控除目安は最大値として参考にしてください。

住宅ローン控除を受ける際の注意点

土地部分のみの住宅ローンでは受けられない

土地のみの住宅ローンで控除を受けることはできません。

住宅ローンに、家屋部分に対する借入れを含めることが絶対条件です。

住宅ローン控除に上限がある

住宅ローン控除には、年35万円の上限があります。

1億円の住宅ローンでも、最大で借入限度額までの部分しか控除の対象になりません。

新築・未使用取得した住宅が「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」にあたる場合、上限が年50万円になります。

住宅の取得対価を超えられない

住宅ローンの額より、住宅や土地を取得した対価が低い場合、住宅や土地の取得対価にあたる部分までが住宅ローン控除の対象になります。

たとえば、3,000万円の住宅に対し、住宅ローンの年末残高が4,000万円ある場合、その年の控除額は28万円ではなく21万円になります。

住宅取得資金贈与との併用

住宅取得等資金の贈与と住宅ローン控除を併用することは可能です。

ただし、贈与された金額を、住宅や土地の取得対価から控除しなければなりません。

たとえば、3,000万円の住宅を取得するために、親から1,000万円の住宅取得等資金の贈与を受けた場合、住宅の取得対価は2,000万円です。

このとき、住宅ローンの年末残高が2,500万円であっても、2,000万円から住宅ローン控除を計算します。

11年目から13年目までの控除額は計算方法が変わる

控除期間13年の特例は、通常より3年分多く控除が受けられます。

その分、お得ではあるのですが、追加された11年目から13年目までの3年間で受けられる控除は、住宅ローン残高の1％よりも少なくなる可能性があることを知っておきましょう。

（※）消費税8％→10％の増税による負担を軽減するため、増税分（2％）を3年間で均等に控除しています。

住宅ローン控除を受けるための手続き方法とは？

住宅ローンの残高は、返済とともに減少しますので、住宅ローン控除の額は年々減少します。

毎年変化するこの控除額を、どのようにして所得税の計算に反映させるのかというと、確定申告による方法と、会社で受ける年末調整を使って、会社で調整してもらう方法があります。

ただし、住宅ローン控除を受ける最初の1年目だけは、確定申告を行う必要があります。

1年目の手続き（確定申告）

住宅の新築・取得の場合

【必要書類】

アは、金融機関が作成する、その年の12月31日時点の住宅ローン残高が記載された書類です。
毎年10月頃に、年末の予定額を記載して郵送してくれます。
初年度はローン契約を行った時期によって、届く時期が遅れることがあります。

イは、確定申告書の添付書類です。
確定申告書作成コーナーを利用するなどして、確定申告書と一緒に作成します。
会社員の方は、源泉徴収票を見ながら確定申告書の作成を進めてください。

ウは、取得した家屋が、住宅ローン控除の要件を満たしているかを確認するための書類です。

【状況によって必要になる書類】

増改築の場合

【必要書類】

ア・イ・ウは住宅の新築・取得と同じです。

エは、増改築の工事内容で変わります。

「増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」であれば、下記のいずれか1つが必要になります。

• 建築確認済証の写し
• 検査済証の写し
• 増改築等工事証明書

その他の場合には、「増改築等工事証明書」を提出します。

【状況によって必要になる書類】

（参考）国税庁：令和2年分（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を受けられる方へ

2年目以降の手続き（確定申告の場合）

【必要書類】

• ア:住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
• イ:（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

必要書類は一年目にくらべて非常に少ないですが、2年目以降も、イの計算明細書は作成しなければなりません。

2年目以降の手続き（年末調整の場合）

1年目に確定申告をすると、税務署から、年末調整用の書類として

• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書（住宅ローン控除証明書）
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書（住宅ローン控除申告書）

が送られてきます。

上記は1枚の書類で、控除期間の年数分の枚数が用意されています。

届いたら保管し、年末調整のときに、その年分の1枚を記載して、銀行からの残高証明書とともに会社に提出します。

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まとめ

住宅ローン控除について、その条件や要件、どのくらいの金額まで控除できるかの解説やシミュレーション、注意点、手続きや必要書類を解説しました。

最後になりましたが、マイナンバーカードをお持ちの方は、確定申告でマイナポータル連携を利用すると、手続きが楽になります。

マイナポータルは、金融機関、税務署、保険会社等と納税者を繋ぐ、国のネットワークです。

マイナポータルを通じて、銀行の残高証明書や税務署の控除証明書のデータを、確定申告書作成コーナーや年調ソフトに取り込めば、住宅ローン控除額を自動で計算できます。

ぜひ活用を検討してみてください。