平成21年・22年に購入した土地等が対象

【1,000万円特別控除】とは?適用できる特例制度について

平成21年または22年に取得した土地を売却した場合、特例制度を適用することで1,000万円分の売却利益が無税になる可能性があります。 特例適用には一定の要件と確定申告手続きが必要となりますので、1,000万円特別控除の対象の土地および、適用する際の注意点について解説します。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

目次

平成21年・22年取得した⼟地等の1,000万円特別控除とは?


不動産の売却金額は譲渡所得の対象となり、売却利益に対して譲渡所得税が課されます。1,000万円特別控除とは、平成21年・22年に取得した国内の土地または土地の上に存する権利(以下「土地等」)を売却した際に適用できる制度です。
平成21年に取得した土地等は平成27年以降、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に売却することが前提条件なので、これから売却する際に所有期間が問題になることはありません。
特例要件を満たせば譲渡所得の金額から最大1,000万円控除可能で、1,000万円に満たない場合は譲渡所得の金額が控除額となります。
購入して短期間で売却した際は適用できませんが、居住用や事業用など売却不動産の用途が適用要件となっていることが多い譲渡所得の特例の中で、1,000万円特別控除は未利用の土地に対しても適用できるのが特徴です。ちなみに、譲渡所得は売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額をいいますので、売却金額が平成21年・22年に購入した当時よりも低い金額だった場合、赤字となり譲渡所得は発生しません。
そのため1,000万円特別控除を適用する場合は、最初に売却利益が発生するかを確認し、利益が出る場合に特例を適用するかの判定をしてください。

1,000万円特別控除を適用する場合の譲渡所得の計算式

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除(※)=譲渡所得
※利益が発生した場合、1,000万円まで控除可能

1,000万円特別控除を適用するための要件

1,000万円特別控除の適用要件は、土地等を平成21年・22年に購入した以外にも存在し、一つでも適用要件を満たさないと特例は受けられません。

❬1,000万円特別控除の適用要件❭

  • 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得
  • 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に売却、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に売却
  • 土地等は親子や夫婦など、特別関係者から取得したものではない
  • 土地等は、相続・遺贈・贈与・交換・代物弁済・所有権移転外リース取引により取得したものではない
  • 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の特例を受けないこと

1,000万円特別控除を適用する際に最も注意すべきは、土地を購入した際の売主との関係性です。
親子や夫婦など親しい人から土地を購入した場合はもちろんのこと、生計を一にする親族や内縁関係にある人、特殊な関係のある法人から購入した土地を売却した際に特例は適用できません。
また特例対象となるのは、不動産業者などから金銭を支払って所有権を得た土地等です。

相続や贈与取得は、金銭を支払って土地の所有者になったわけではありませんし、土地の交換や代物弁済(お金の代わりに物で支払いをすること)も、金銭の支払いによる土地の取得ではありませんので対象外となります。

また土地の買換え特例など他の特例制度と、1,000万円特別控除を併用して適用することもできません。
買換え特例とは、土地を売却して新しく土地を購入した場合、譲渡所得が無かったものと取り扱う制度です。
1,000万円を超える売却利益が発生し、かつ新しい不動産を購入する際は、1,000万円特別控除ではなく買換え特例を適用することも検討する必要があります。

特例を受ける際の手続きと注意点


1,000万円特別控除は自動適用される制度ではありませんので、申請手続きが必要となります。

特例は確定申告手続きすることで適用される

1,000万円特別控除を適用する場合は、必ず確定申告手続きをしなければなりません。
確定申告期間は、売却した翌年2月16日から3月15日までの1か月間であり、売却した直後に申告手続きは行なえませんのでご注意ください。
確定申告書を提出する際は、1,000万円特別控除を適用する旨を記載し、次の書類を添付する必要があります。

❮1,000万円特別控除の添付書類❯

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 売却した土地等を平成21年または平成22年に取得したことを証明する書類

譲渡所得の内訳書は、譲渡所得の計算をする際に用いる書類で、国税庁ホームページに公開されています。
取得時期を証明する書類としては、土地等の登記事項証明書や売買契約書の写しなどがあります。
なお提出義務はありませんが、譲渡所得の計算をするために購入時と売却時の売買契約書、仲介手数料などの譲渡費用の金額が確認できる領収書も用意してください。

他の譲渡所得の特例制度との兼ね合い

売却した土地に対して、買換え等の特例の適用を受ける場合、1,000万円特別控除は適用できません。
マイホーム控除(3,000万円特別控除)や、収用特例(5,000万円特別控除)などを重複して適用することもできないため、複数の特例を適用できる状態の場合は、最も節税効果の高い特例を選択して適用することが大事です。
また同一年中に、1,000万円特別控除の適用対象となる土地等を2つ以上売却している場合、いずれかの土地等で買換え等の特例を適用していると、1,000万円特別控除を受けられなくなります。

土地と建物をセットで購入した場合に適用できる金額

1,000万円特別控除は土地等に対して適用できる特例であり、建物の売却利益に対して適用することはできません。
建売住宅など、土地と建物を一つの契約により取得している場合には、土地と建物の取得金額を区分し、土地に対応する部分にのみ1,000万円特別控除を適用することになります。

❮土地と建物の区分方法❯

土地・建物を取得した際の状況 管理委託
  • 購入時の契約書で土地と建物の金額が区分されている
  • 区分された価額がおおむね適正である
契約書に明記されて土地等の価額
  • 購入時の契約書で土地と建物の金額が区分されていない
  • 建設業者から取得したもので建設業者の帳簿書類に記載されている土地と建物の金額を確認できる
  • 区分された価額がおおむね適正である
建設業者の帳簿書類に記載されている土地等の価額
上記に該当しない場合 購入当時の土地と建物の価額の比によりあん分して算出した土地等の価額

※新築物件を購入した場合、消費税は建物にしか課されませんので、契約書に記載されている消費税から建物の購入金額を割り戻すことで、土地の価額を算出する方法もあります。

まとめ


1,000万円特別控除は、平成21年・22年に購入した土地が対象となっているため、それ以外の年に購入した土地等には適用できません。
またマイホーム控除など他の譲渡所得の特例制度との併用適用はできないため、複数の特例を適用できる場合は、最も節税効果の高い特例を選ぶことも重要です。
譲渡所得には、1,000万円特別控除やマイホーム控除以外にも多くの特例制度が存在し、特例ごとに適用要件は異なります。
特例の存在を知らないと要件を満たしていても特例を適用できないため、不動産を売却した際は1度税理士に相談し、適用できる特例の種類と適用要件をご確認ください。

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