自宅を購入するタイミングも確認

住宅取得等資金の贈与の非課税特例の制度内容と適用条件を解説!

両親や祖父母からマイホームの購入資金を援助してもらった場合、援助金は贈与税の課税対象です。 しかし住宅取得等資金の贈与の非課税特例を適用すれば、1,000万円以上の資金援助を受けたとしても、贈与税を非課税にすることが可能です。 そんなマイホームの購入資金を支援してもらった際に利用できる、住宅取得等資金の贈与の非課税特例の制度と、適用要件について解説します。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

目次

住宅取得等資金の贈与の非課税特例とは?

贈与税には年間110万円の非課税控除額があるため、110万円を超える贈与を受けた場合に贈与税が課税されます。
住宅取得等資金の贈与の非課税特例は、両親や祖父母など直系尊属から、自宅の購入または増改築するための資金提供を受けた場合、一定金額まで贈与税が非課税になる制度です。
非課税特例の控除額は、110万円の基礎控除額とは別に設けられており、控除額の上限は自宅を購入する時期で異なります。

最新情報をご確認ください!

非課税特例は贈与を受けた人ごとに適用できるため、夫婦共有名義で住宅を購入する場合、自身の両親・祖父母から資金援助を受け、夫婦それぞれが非課税制度を利用することも可能です。
執筆時点においては、平成27年1月1日から令和3年12月31日までの期間限定の特例となっていますが、特例適用期間が延長される可能性もあります。
特例適用期間が延長になった場合、適用要件や非課税控除額の上限が変更になることも考えられますので、特例を利用する際は最新情報をご確認ください。

住宅取得等資金の贈与の非課税特例の控除額の上限

住宅取得等資金の贈与の非課税特例の控除額の上限は、対象となる自宅を購入する時期や購入物件の種類によって、次のように設定されています。

❮ 住宅取得等資金の贈与の非課税特例の控除額 ❯

住宅用家屋の新築等の契約締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年4月1日~令和2年3月31日 3,000万円 2,500万円
令和2年4月1日~令和3年12月31日 1,500万円 1,000万円

※消費税の税率が10%の場合

「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準に適合する住宅用家屋に該当するものをいい、対象となる場合には、省エネ等住宅であることを証明する書類を贈与税の申告書に添付する必要があります。
住宅取得等資金の贈与の非課税特例の控除額は、特例対象の自宅を購入する契約をした時期で判断しますので、省エネ等住宅の契約をしたのが令和3年12月21日だった場合。控除額は1,500万円となります。

一方で、贈与税は贈与を受けた時点が課税時期となりますので、住宅購入する契約が令和2年でも、贈与を受けたのが令和3年であれば令和3年分の贈与税の申告対象です。
なお個人間の売買でいわゆる中古住宅を取得する場合には、原則消費税はかかりませんので、下記の表の非課税控除額が上限となります。

❮ 中古住宅を購入した際の非課税控除額❯

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成28年4月1日~令和2年3月31日 1,200万円 700万円
令和2年4月1日~令和3年12月31日 1,000万円 500万円

住宅取得等資金の贈与の非課税特例の適用条件とは?

住宅取得等資金の贈与の非課税特例を適用するためには、次の特例要件をすべて満たす必要があります。

住宅取得資金を購入に充てるタイミング

贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与金額のすべてを住宅購入資金に充て、物件を取得する必要があります。
新築の場合には新築工事が完了している状態でなければならず、契約書を交わしていても翌年3月15日時点で建物が建っていなければ、特例は適用できません。

受贈者の所在地

受贈者は、贈与を受けた時に日本国内に住所を有していることが条件です。

居住時期

受贈者は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住するか、居住することが確実であると見込まれる場合が対象です。
申告時点で居住見込みの場合は、贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住しなければ、特例は取り消しとなり、修正申告書を提出することになります。

贈与者と受贈者の関係性

住宅購入資金を渡す贈与者は、受贈者(財産をもらう人)の直系尊属でなければいけません。
直系尊属とは両親や祖父母をいい、配偶者の両親は直系尊属には該当しません。
しかし配偶者の両親(祖父母)と養子縁組をしている場合は直系尊属となりますので、非課税特例の対象となります。

受贈者の年齢

受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上でないと特例は適用できません。
たとえば令和3年中に20歳になる人が贈与を受けた場合、令和3年1月1日時点で19歳なので特例の適用対象外です。

受贈者の所得制限

受贈者は、贈与を受けた年分の合計所得金額が2,000万円を超える場合、住宅取得等資金の贈与の非課税特例は適用できません。
また新築等をする住宅用家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合、所得制限の要件が厳しくなり、合計所得金額1,000万円以下でないと特例を利用できなくなります。

購入住宅の要件

購入住宅は、家屋の記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であり、家屋の床面積の2分の1以上は、受贈者の居住用として使用する必要があります。

購入する建物がマンションなどの区分所有の場合は、専有部分の床面積で判断します。
また中古物件を購入する際は、築年数は原則20年以内、マンションなど耐火建築物の場合は築年数25年以内のものが対象です。
築年数20年(25年)を超えている物件でも、耐震工事等を行い、耐震基準に適合する物件に該当する場合は、特例を受けることが可能です。

購入物件の取引相手

住宅取得等資金の贈与の非課税特例の対象となる物件は、自己の配偶者や親族など、一定の特別関係者から住宅用の家屋の取得をしたものではないことが条件です。
建物を新築・増改築する際も同様で、特別関係者以外の方と請負契約等により建てた物件が特例の対象となります。

住宅取得等資金の贈与の非課税特例を利用する際に気をつけるべきポイント

住宅取得等資金の贈与の非課税特例は、適用要件以外にも利用する際に注意すべきポイントがありますのでご確認ください。

特例適用する際は期限内申告が絶対条件

住宅取得等資金の贈与の非課税特例は、贈与税の申告で特例を適用する旨を記載してはじめて適用される制度です。
特例要件を満たしていても、贈与税の申告書を提出しなければ特例は適用できません。
非課税特例は期限内申告が絶対条件であり、申告期限を1日でも過ぎた場合、特例を適用する猶予は与えられませんので、必ず期限内に手続きするようにしてください。
なお贈与税は、受贈者が申告手続きをすることになります。
贈与を受けた翌年2月1日から3月15日の期間に、申告書を提出する時点で受贈者が住んでいる場所を管轄する税務署へ申告してください。

相続時精算課税制度との併用適用も可能

相続時精算課税制度とは、最大2,500万円までの贈与が非課税になる特例で、住宅取得等資金の贈与の非課税特例との併用適用も可能です。
ただ相続時精算課税制度は、贈与者が亡くなった際、特例を適用してもらった贈与財産の金額を相続税の計算に加算しなければなりません。
贈与者の所有している財産が一定以上ある場合、相続税として税金を納めることになる可能性もあります。
また相続時精算課税制度を利用すると、その贈与者からの贈与に対して110万円控除を適用できなくなりますのでご注意ください。

住宅ローン控除の適用金額は減少する

住宅ローン控除は、10年以上の住宅ローンで自宅を購入した際に適用できる所得税の特例制度です。
住宅ローン控除と、住宅取得等資金の贈与の非課税特例を併用適用することは可能です。
しかし住宅取得等資金の贈与の非課税特例の適用した場合、贈与金額を建物の取得対価または土地等の取得対価から控除しなければなりません。

<例題>

  • 建物の購入金額:3,000万円
  • 住宅の借入金:2,500万円
  • 非課税特例を適用した贈与金額:1,000万円

3,000万円-1,000万円=2,000万円(住宅ローン控除の計算の基礎となる建物の購入金額)

非課税特例を適用していない場合は、住宅借入金2,500万円に対して住宅ローン控除の適用があります。
しかし非課税特例を適用すると、住宅ローン控除の計算の基礎となる金額は2,000万円となるため、住宅ローン控除の税額控除額が減少します。

まとめ

住宅取得等資金の贈与の非課税特例を適用することで、贈与税を支払わずに資金援助を受けることも可能となります。
自宅を購入するタイミングによって、非課税控除額の上限が異なりますので、契約する時期の限度額を確認して資金援助の金額を決めてください。
なお特例要件を満たしていない場合や、申告期限を過ぎてしまうと特例は一切適用できませんので、非課税特例の適用に不安がある場合は、事前に税理士へご相談してください。

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