生前贈与のポイントなど

土地にかかる贈与税は?生前贈与する際に知っておくべきポイントを解説

両親や祖父母から土地をもらった場合、贈与税がかかる可能性がありますので要注意です。 贈与税は贈与財産の価値が高いほど納める金額は多くなり、土地の贈与を受けた場合、数百万円の贈与税が発生することも珍しくありません。 一方で、贈与税を支払わずに土地の贈与を受ける方法もありますので、本記事で土地を取得した際の税金と、生前贈与を行う際のポイントをご確認ください。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

目次

土地をもらった際の贈与税の仕組みと税額計算の方法

贈与税とは?

贈与は、贈与者(財産を渡す人)から無償で財産を取得することをいい、贈与税は受贈者(贈与を受けた人)が納める税金です。
受贈者が1年間で贈与を受けた金額を合計し、税額計算を行います。
贈与税の申告期間は、贈与を受けた翌年2月1日から3月15日で、申告する時点で受贈者が住んでいる場所を管轄する税務署へ申告書を提出することになります。

贈与税の課税方式の種類と特徴

贈与税の課税方式には、原則の「暦年課税制度」と、例外の「相続時精算課税制度」の2種類あります。

暦年課税制度

暦年課税制度とは、1年間で取得した贈与財産の合計金額に対しての贈与税を計算する方法です。
暦年課税制度には110万円の基礎控除額があり、贈与財産の合計が基礎控除額以内であれば、贈与税は発生しませんし、申告手続きも不要です。
110万円を超える財産をもらった場合、基礎控除額を差し引いた金額に税率を乗じて贈与税額を算出します。

「一般贈与財産」と「特例贈与財産」

贈与財産が「一般贈与財産」と「特例贈与財産」のどちらに該当するかで、贈与税の税率は異なります。
「特例贈与財産」は、贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上の者が直系尊属(祖父母や両親など)からもらった財産をいい、「一般贈与財産」は「特例贈与財産」に該当しない財産が対象です。

<特例贈与財産の税率>

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

<一般贈与財産の税率>

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、20歳以上の人が60歳以上の両親(祖父母)から、財産をもらった際に適用できる特例制度です。
贈与財産の金額が2,500万円の特別控除額以内であれば贈与税は無税ですが、贈与税が発生しない場合でも、相続時精算課税制度の申請手続きは必要です。
また暦年課税制度は1年間の贈与財産を合計した金額に対して税額計算を行いますが、相続時精算課税制度は、特定贈与者ごとに税額計算を行います。

両親から贈与を受けた場合

両親から贈与を受けた場合、父からの贈与は「暦年課税制度」、母からの贈与は「相続時精算課税制度」により贈与税を計算することも可能です。
なお相続時精算課税制度を選択すると、翌年以降も特定贈与者からもらった財産は相続時精算課税制度で計算しなければなりません。
2,500万円の特別控除額は生涯で利用する控除額なので、今年1,500万円の贈与に対して特別控除額を差し引いた場合、残額の1,000万円は翌年以降に繰り越し、特別控除額を使い切った際は一律20%の贈与税が課されます。
そして特定贈与者が亡くなった場合、相続時精算課税制度でもらった財産を相続財産と合算して、相続税の計算を行います。
贈与税は無税でも、相続税として課税される可能性がありますのでご注意ください。

土地の贈与で贈与税が発生するケースと無税になるケース

親族から土地をもらった場合でも、贈与税が必ず発生するとは限りません。
また贈与税の対象となったとしても、特例制度などを活用することで無税で土地をもらうことも可能です。

土地をもらった際に贈与税がかかるケース

土地の評価額が基礎控除額を超える

暦年課税制度で贈与税を計算する場合、110万円の基礎控除額を超えると贈与税が発生します。
土地の贈与税評価額は贈与を受ける面積や所在地で異なりますが、自宅の敷地として利用している場合、数百万円から数千万円の評価額になることが多いため、贈与方法を工夫しないと贈与税を支払うことになります。

時価よりも低い金額で譲り受けた

贈与ではなく土地を購入したケースでも、贈与税の課税対象となることもあります。
個人間売買において時価よりも著しく低い金額で土地を購入した場合、時価と購入金額の差額に対して贈与税が課されます。
当事者の関係性や時価と売買価格の差額で贈与判定が行われ、親族間売買をした場合、税務署から売却金額の価格設定の根拠を求められることもあるので注意しましょう。

購入した不動産の返済を肩代わりしてもらった

共有名義で不動産を購入した場合、持分割合に応じてお金を支出する必要があります。
1,000万円の土地を夫6:妻4の割合で取得した場合、夫は600万円、妻400万円を支出しなければなりません。
しかし妻が支出すべき金額を夫が全額負担した場合、妻は400万円の支払いを夫に負担してもらったとして、贈与税の課税対象となります。
妻が購入資金を支払う資力が無い場合は、夫の単独名義で土地を取得することも検討してください。

土地の贈与を受けても贈与税がかからないケース

基礎控除額以内の贈与

贈与財産の合計金額が110万円以下であれば、基礎控除以内なので贈与税を納める必要はありません。
土地の評価額が500万円の場合、5分の1の贈与であれば贈与税評価額は100万円であり、基礎控除額以内に収まります。
贈与税の基礎控除額は毎年利用できるため、毎年5分の1ずつ贈与すれば、贈与税を支払わずに土地を渡すことも可能です。

贈与税の配偶者控除の適用

贈与税の配偶者控除は、結婚して20年以上の夫婦が利用できる特例制度です。
夫婦間で自宅または自宅の購入資金を贈与した場合、2,000万円まで贈与税が非課税になります。
配偶者控除額は基礎控除額110万円とは別枠で設けられているため、トータルで2,110万円まで非課税で贈与することが可能です。

相続時精算課税制度の適用

相続時精算課税制度を利用すれば、2,500万円までは非課税です。
贈与者が亡くなった際、相続時精算課税制度により取得した贈与財産は相続税の計算に加算することとなります。
しかし相続税にも基礎控除額あり、相続税の対象金額が基礎控除額以内に収まれば相続税は発生しません。

贈与税の節税手段と活用できる特例制度の種類

毎年110万円以内で贈与を行う

贈与税の110万円控除は、毎年利用することができる控除額です。
基礎控除額を適用するための条件はありませんので、子や孫に対して贈与しても、贈与財産が110万円以内であれば無税です。

夫婦間の贈与は配偶者控除を利用する

夫婦間で自宅の名義変更を検討する場合は、配偶者控除の適用できるかを考えてください。
配偶者控除は婚姻期間20年以上の夫婦が対象となり、その夫婦間では双方1回ずつしか利用できません。
婚姻期間が20年未満の場合、20年以上になるまで名義変更するのを待つことも選択肢です。
新しく自宅を購入する際は、一旦は自己資金の支出割合で持分登記を行い、配偶者控除の要件を満たした際に自宅の持分の比率を変える方法もあります。

子や孫への贈与は相続時精算課税制度を活用

相続時精算課税制度は、相続時に精算することになるため、100%非課税になる制度ではありません。
しかし贈与者の財産を一定金額以内であれば、相続税は発生しませんし、贈与財産の種類を問わず2,500万円まで贈与税が非課税になる制度は他にありません。

相続により土地を取得

贈与税は、贈与者が生前中に受贈者へ財産を渡した際に対象となる税金です。
贈与者が亡くなったことにより財産を承継する場合、贈与税ではなく相続税の課税対象となります。

土地を相続ではなく生前贈与で渡すメリットとデメリット

メリット

メリット1:不動産の取得者を決められる

相続は相続人が承継する財産を主張する権利があるため、相続財産を巡って争いが起こることも珍しくありません。
それに対し生前贈与は、贈与者と受贈者が合意していれば財産を渡すことが可能です。
特定の相続人等に承継してもらいたい財産がある場合には、相続を待たずに贈与することも検討してください。

メリット2:相続税の支払いを抑えることが可能

相続税は、相続開始時点の財産に対して課される税金なので、生前に贈与で財産を渡していれば相続税の課税対象財産を減らすことも可能です。
贈与税の110万円控除は誰でも利用できる控除なので、毎年基礎控除額以内の範囲で財産を相続人に渡す方法もあります。

デメリット

デメリット1:贈与税は相続税よりも税率が高い

贈与税と相続税を比較した場合、相続税の方が基礎控除額は大きく、税率は低く設定されています。
自宅の敷地として利用している土地は、数百万円以上するため、特例制度を利用したり、分割して土地を取得しない限り贈与税は発生しますのでご注意ください。
また相続税では、評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」を利用できるため、土地は相続により取得した方が節税できることもあります。

デメリット2:生前贈与は贈与税以外の費用が高くなる

贈与により土地を取得する場合、贈与税以外に「不動産取得税」と「登録免許税」を支払うことになります。
不動産取得税は不動産を所持したことに対する税金で、相続による取得の際、不動産取得税は発生しません。
登録免許税は不動産を登記した際に発生する税金で、贈与登記の場合は不動産の価額の2%を納めることになりますが、相続登記の税率は0.4%です。

土地を生前贈与するのに必要な手続きと必要書類

贈与財産の登記手続き

土地の贈与を受ける場合、登記名義の変更手続きが必要です。
手続きは物件が所在する場所を管轄する法務局で行うことになり、オンラインでも手続き可能です。
<贈与登記の主な必要書類>

  • 贈与契約書
  • 不動産権利証
  • 固定資産税評価証明書
  • 贈与者の印鑑証明書
  • 受贈者の住民票

贈与税の申告手続き

土地を贈与により取得した時期は、登記の有無で判断しますので、登記を行った年が贈与税の対象年分です。
土地の贈与税評価額を算出方法は、路線価方式倍率方式の2種類あります。

路線価方式

路線価方式は、土地の接している路線価から評価額を計算する方法です。
土地の面積が確認できる書類や、土地の形状が確認できる公図や測量図が必要となります。

倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていない地域の土地を計算する際に用います。
固定資産税評価額に指定の倍率を乗じて贈与税評価額を算出するため、固定資産税評価証明書など、固定資産税評価額の確認できる書類を用意してください。

まとめ

土地の贈与を受けた場合、贈与税が高額で払えないケースもありますので、事前に土地の贈与税評価額を計算し、見込みの納税額を試算してください。
贈与税の配偶者控除や相続時精算課税制度を利用することで、贈与税がかからずに財産を取得することも可能です。
ただ特例制度は申請手続きを行わないと適用されませんので、無税になる場合でも忘れずに贈与税の申告書は提出してください。
財産を取得するタイミングにより、適用できる特例や税金の種類が変わってきますので、少しでも支払う税金を抑えたい場合は、1度税理士へ相談することをオススメします。

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