不動産オーナーの方の確定申告

【必見】不動産所得の確定申告と節税を不動産税理士が徹底解説

不動産所得の確定申告と節税を不動産税理士が徹底解説します。図表を交えて、基礎から詳しく解説していきます。新たに不動産賃貸をはじめられる方も、既に不動産賃貸をされている方もぜひ参考にしてください。

不動産所得とは

所得税の計算方法を基礎から詳しく

所得税は、個人の1月1日から12月31日の1年間の所得(もうけ)に対して課税される税金です。
不動産所得や給与所得など稼ぎ方別に所得を計算し、そこから所得控除を控除したもの(課税所得金額)に対して税率を掛けることで所得税が計算されます。
不動産所得に対する所得税は、給与所得など他の所得と合算して計算します(総合課税)。
例えば、不動産所得の金額が200万円、給与所得の金額が400万円、所得控除額が100万円であれば、課税所得金額は500万円となります。
この500万円に、最大で20%の税率で所得税が課税されます。
所得税の計算は、「超過累進税率」という仕組みを採っており、所得が一定金額を超えた場合には、その超えた部分について高い税率を適用していきます。
そのため、サラリーマン大家の場合には、不動産所得と給与所得が合算され税額計算がされることから適用される税率が高くなってしまいます。

不動産所得の収入

不動産所得の収入金額に計上されるものの具体例は、家賃収入・地代収入・礼金・共益費・返還を要しない敷金などです。
返還を要する敷金や保証金などは収入金額に計上されません。
なお、家賃収入は、たとえ入居者が滞納している場合でも、賃貸契約が継続する限りは収入金額に計上しなければならないため注意が必要です。

不動産所得の経費

不動産所得の必要経費に計上されるものの具体例は、ローンの利息部分・固定資産税・事業税・管理会社への管理費・減価償却費・修繕費などです。
ローンの元本部分・所得税・住民税・自宅部分の固定資産税などは必要経費に計上されません。

不動産所得の計算方法

不動産所得は、収入金額から必要経費を差し引くことで計算されます。
ここで、必要経費が多く、赤字になった場合にはその赤字のうち一定金額は「損益通算」として、給与所得などの黒字と通算できます。
例えば、不動産所得の赤字の金額が100万円、給与所得の金額が300万円ならば、その人の1年間の所得は200万円として所得税の計算がなされます。
基本的に、給与所得からは所得税が源泉徴収がされ、年末調整もされており、確定申告の義務がないことから、確定申告をしない方もいると思います。
しかし、このように不動産所得が赤字の場合には、確定申告をして給与所得の黒字と通算することで、還付金が受けられることもあります。

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