不動産オーナーの方の確定申告

不動産所得の確定申告と節税対策を不動産税理士が徹底解説

不動産所得の確定申告と節税を不動産税理士が徹底解説します。図表を交えて、基礎から詳しく解説していきます。新たに不動産賃貸をはじめられる方も、既に不動産賃貸をされている方もぜひ参考にしてください。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

不動産所得がある場合には、確定申告や納税が必要です。
まずは、不動産所得と不動産所得にかかる税金について解説していきます。

不動産所得とは?

不動産所得とは、不動産事業で得た収入から必要経費を引いた額です。
不動産所得の収入、必要経費についてそれぞれ見ていきましょう。

図解でわかる不動産所得

不動産所得の収入

  • 家賃収入
  • 地代収入
  • 礼金
  • 共益費
  • 返還を要しない敷金

など
返還を要する敷金や保証金などは収入金額に計上されません。

なお、家賃収入は、たとえ入居者が滞納している場合でも、賃貸契約が継続する限りは収入金額に計上しなければならないため注意が必要です。

不動産所得の経費

  • ローンの利息部分
  • 固定資産税
  • 事業税
  • 管理会社への管理費
  • 減価償却費
  • 修繕費

など
ローンの元本部分・所得税・住民税・自宅部分の固定資産税などは必要経費に計上されません。

不動産所得の計算方法

上記でも解説した通り、不動産所得は、収入金額から必要経費を差し引くことで計算されます。

必要経費が多く、赤字になった場合にはその赤字のうち一定金額は「損益通算」として、給与所得などの黒字と通算できます。

例えば、不動産所得の赤字の金額が100万円、給与所得の金額が300万円ならば、その人の1年間の所得は200万円として所得税の計算がなされます。

基本的に、給与所得からは所得税が源泉徴収がされ、年末調整もされており、確定申告の義務がないことから、確定申告をしない方もいると思います。

しかし、このように不動産所得が赤字の場合には、確定申告をして給与所得の黒字と通算することで、還付金が受けられることもあります。

不動産所得にかかる所得税とは?

所得税は、個人の1月1日から12月31日の1年間の所得(もうけ)に対して課税される税金です。

不動産所得税の計算方法

不動産所得や給与所得など稼ぎ方別に所得を計算し、そこから所得控除を控除したもの(課税所得金額)に対して税率を掛けることで所得税が計算されます。

総合課税

不動産所得に対する所得税は、給与所得など他の所得と合算して計算します。

例えば、不動産所得の金額が200万円、給与所得の金額が400万円、所得控除額が100万円であれば、課税所得金額は500万円となります。

この500万円に、最大で20%の税率で所得税が課税されます。

超過累進税率

所得税の計算は、「超過累進税率」という仕組みを採っており、所得が一定金額を超えた場合には、その超えた部分について高い税率を適用していきます。

そのため、サラリーマン大家の場合には、不動産所得と給与所得が合算され税額計算がされることから適用される税率が高くなってしまいます。

不動産所得に確定申告が必要となる基準

不動産所得の確定申告をする際に意識しておきたいのが不動産賃貸の規模の大小です。

規模が大きい不動産賃貸は、「事業的規模」と呼ばれ、大きな規模で貸付けを行っていることから確定申告をすることで、様々な税務上のメリットがあります。

不動産所得が事業的規模になる形式的な基準

事業的規模に該当するかどうかの判断は、原則として、社会通念上、その不動産賃貸が事業として行われているかどうかで行います。

ただし、この判断は難しい側面があるため形式的に判断する基準が設けられています。

5棟10室基準

「5棟10室基準」と呼ばれ、独立家屋の場合はおおむね5棟以上、マンションやアパートの場合はおおむね10室以上貸付けを行っていれば事業的規模と判断できます。

例えば、独立家屋を2棟、アパートを6室貸付けている場合、1棟は2室と考えるため、2×2=4室+6室=10室として事業的規模に該当します。

もし、共有者がいる場合には共有持分で按分するわけではなく、実際の室数及び棟数で判断します。

その他、土地の貸付けの場合は5か所で1室、駐車場の貸付けの場合は5台分で1室に該当すると言われております。

【次ページ】不動産所得の確定申告をするメリット

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