法人特有の節税対策とは?

【不動産の法人化】不動産管理会社の設立・活用ポイント・節税方法を徹底解説

法人化により不動産管理会社(以下「法人」とします)を設立し、その後法人を効果的に活用していくにはどのような点に気をつけたら良いのでしょうか。 また、法人特有の節税対策としてはどのようなものがあるのでしょうか。 今回はこれらの内容について、不動産に強い税理士が徹底解説をしていきます。

会社の種類と仕組み

法人化により法人を設立する際には、会社の種類、出資者や役員の構成などを決定しなければなりません。
また、設立してすぐにしておくべき手続や、しておくと節税につながる手続がありますので、紹介していきたいと思います。

株式会社か合同会社か

法人を設立する人のほとんどが、「株式会社」または「合同会社」のいずれかを選択します。
それぞれの特徴や選択のポイントは以下のとおりです。

株式会社とは

株式会社とは、株主が資金を出資して設立し、経営者(株主総会で委任されるいわゆる社長など)が事業を行う会社です。お金を出す出資者がいて、それとは別に会社を運営する経営者がいるというイメージです。
「経営と出資が分離している」のが特徴です。

合同会社とは

合同会社とは、社員全員が業務を行う権限を持ち、経営に参加できる会社です。
株式会社とは異なり、「経営と出資が一致している」のが特徴です。

株式会社と合同会社のどちらにすべきか

税務上の取扱いでは、株式会社と合同会社にほぼ違いはありませんが、大きく異なる点が、議決権についての取り扱いです。
株式会社では、原則として1株につき議決権が1個となります。したがって、持ち株数の多い株主の発言権が強く、会社の方向性を決定する権利があります。
これに対し、合同会社は出資の金額にかかわらず、原則として社員1人つき議決権が1個となるため、社員同士の発言権は平等です。合同会社で役員を増やそうとすると議決権も分散してしまい、会社の方向性を決定するのが困難になるなど、思わぬ方向に会社が進んでいってしまう可能性もあります。
将来の法人の事業承継も考慮しながら、株式会社にするか合同会社にするかは慎重に判断をしたほうがいいでしょう。

会社設立時に決めること

合同会社か株式会社かを決定し、実際に会社を設立する際には、会社組織を決めたり、必要な手続を行ったりする必要があります。
ここでは、これらの1つ1つについて詳細に解説していきます。

出資者(株主)と社長の決定

法人を設立する際には、まずは会社組織の構成を考えなければいけません。
株式会社を設立するのであれば、出資者と社長は別でも構いません。理想的なのは、出資者(株主)や社長を、個人オーナー自身ではなく、その家族、できれば子など下の世代にすることです。その理由は以下のとおりです。

❰個人オーナー以外の家族を出資者(株主)にすべき理由❱
不動産賃貸業を行う法人は安定した家賃収入が得られる反面、収入に結びつく経費が少ないため黒字経営になることがほとんどです。そのため、法人の株価は年々増加していきます。
個人オーナー(将来の被相続人)が法人の出資者となると、その株式は相続財産を構成してしまいます。法人の出資者を個人のオーナー以外の家族とすることにより、個人オーナーの相続財産の増加を防ぐことができます。
ただし、複数の子がいる場合、将来承継者となる1人の子だけを出資者としたほうがいいでしょう。例えば兄弟2人で出資して株主となった場合、仲違いすると経営方針などについて意見の調整が難しくなるリスクがあります。
なお、設立の段階でまだ承継者が決まっていなかったり、子が幼かったりする場合には、当初は自分が株主となり、タイミングをみて承継者に株式を贈与していくという手法もあります。

❰個人のオーナー以外の家族を社長にすべき理由❱
法人化の目的は、法人を通じて個人オーナーの所得を家族に分散し、毎年の税金や将来の相続税を節税することです。
したがって社長を個人オーナー以外の家族とし、役員報酬を家族に支給するのが理想的です。法人の経営上の問題から、やむをえず個人オーナー自身が社長になる場合には、せめて配偶者や子を取締役などの役員にしておきましょう。

❗(注)役員報酬の設定は先決めが原則
毎期の役員報酬は、原則として前期の決算終了から3ヶ月以内にその期の役員報酬を決定しなければなりません。決算間際に利益が出そうだからといって役員報酬額を増額しても、増額部分は税務上の経費として認められません。また、利益をみて役員にボーナスを出すこともできないため、ご注意ください。

届出書の提出と地代の設定

不動産所有方式による法人化に際して、建物を個人オーナーから法人に売却した場合、通常は以下の手続が必要となります。

❚①「土地の無償返還に関する届出書」の提出
本来、建物所有者である法人は、土地所有者である個人に対して多額の権利金を支払って「借地権(土地を使用する権利)」を取得しなければなりません。しかし、通常はこの権利金の支払をすることがないため、法人は権利金相当額を地主である個人から贈与を受けたとして(受贈益)、法人税が課税されてしまいます。
これを「認定課税」といいますが、認定課税は「土地の無償返還に関する届出書」を提出することにより回避できます。この届出書は、「法人が建物を撤去する際、個人に無償で土地を返還する」という内容のもので、建物所有者の法人と土地所有者の個人が共同で提出します。
実務上、提出を忘れてしまうことの多い届出書になりますので、提出漏れのないように注意しましょう。

❚②地代の設定
個人から法人へ建物が移転された後は、建物所有者である法人と土地所有者である個人との間で、土地の賃貸借契約を締結しなければなりません。
その際にポイントとなるのが、将来の相続を意識した地代の設定です。もし、地代を土地の固定資産税相当額や無償(ゼロ)とした場合には、個人が所有する土地は相続税法上「自用地」とされ、個人の相続の際に土地の評価減を受けることができません。
したがって、地代の設定は「通常の地代」(土地の固定資産税の2~3倍)とするのが有効です。通常の地代の場合、土地は相続税法上「貸宅地」とされ、個人の相続の際に自用地評価額と比較して20%の評価減を受けることができます。

社宅制度の利用

法人化をした場合に利用できる節税の手法として、社宅制度(借り上げ社宅)があります。
個人で自宅を借りて賃貸住まいをする場合には、役員報酬から所得税等の税金や社会保険料を差し引かれた後の手取額で家賃を支払わなければいけません。
しかし、役員社宅として法人契約で賃借したり、社宅物件そのものを法人で所有したりする場合には、法人にも役員個人にも大きな節税メリットがあります。
借り上げ社宅を前提に、具体的な金額を用いて考えてみましょう。
仮に、社宅の家賃は月額20万円、社長にそのうち月額10万円を負担させたとします。

❮法人側❯
法人は、自らが借主となり家賃を支払うので、支払った家賃は経費になります。
また、社長に10万円の負担をさせているため、10万円は収入となります。
・地代家賃 月額20万円×12か月=240万円(経費)
・個人負担分 月額10万円×12か月=120万円(収入)
∴240万円-120万円=120万円
法人の所得を年間120万円も減らすことができます。

❮社長側❯
本来、月額20万円の家賃を支払わなければ住めない住宅に月額10万円で住めているため、年間120万円も手取りが増えます。
もし、このときに役員報酬の手取り金額を、個人で月額20万円の家賃を支払う場合の手取り金額と同じ水準まで減らす(役員報酬を年間120万円減らす)と、社長の所得税・住民税・社会保険料を軽減することに繋がります。

☝(注)上記では、法人が賃借した住宅を賃貸する例(借り上げ社宅)を前提としておりますが、法人が社宅物件そのもの所有する場合には、その物件の減価償却費や固定資産税などが法人の経費となるなどのメリットがあります。

❮役員が負担する社宅家賃の設定額❯
上記のとおり、役員は法人に対して一定額の社宅家賃を負担しなければなりません。住宅の種類ごとに税法上定められている「賃貸料相当額」よりも低い家賃しか支払っていない場合には、現物給与として役員個人に給与課税がされてしまい、節税効果がなくなってしまいます。したがって、社宅家賃の設定額には注意が必要です。

会社の設立や運営に係る費用

法人化をして不動産管理会社を設立する際や、その会社を運営していく際には費用がかかります。法人化をする際にはこれらの費用を節税効果で回収できるかがポイントです。
それでは、それぞれどのようなものがかかるのかをみていきましょう。

設立時にかかる費用

  1. 法人設立登記の費用
  2. 法人を設立するには法務局でその登記をする必要があります。
    一般的には司法書士に手続を依頼するケースが多く、その場合には登録免許税のほか司法書士への手数料等が発生します。これらを含めた設立費用の目安は、合同会社で約20万円、株式会社で約30万円です。


  3. 不動産の移転費用
  4. 不動産所有方式による法人化をする場合、法人へ不動産の所有権が移転することになるため、下記の登記費用や不動産取得税がかかります。
    (建物を移転する場合)
    登録免許税…建物の固定資産税評価額×2%
    不動産取得税…建物の固定資産税評価額×3% ※住宅の場合
    (土地を移転する場合)
    登録免許税…土地の固定資産税評価額×1.5% ※売買の場合
    不動産取得税…土地の固定資産税評価額×1/2×3% ※宅地の場合
    また、銀行等から借入があり抵当権を設定する場合には、債権額×0.4%の登録免許税がかかります。
    なお、登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税とは別に司法書士に支払う報酬が発生します。


  5. 個人に対する譲渡税
  6. 不動産所有方式による法人化により、個人から法人に建物(及び土地)を売却する場合には、個人に対して譲渡税がかかることがあります。
    譲渡税とは、不動産の売却益(譲渡所得)に対する所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。譲渡税の計算方法は下記のとおりです。

    個人と法人間の売買金額は、時価で行わければなりません。
    例えば、時価1億円、簿価8,000万円の建物を法人に売却した場合、差額の利益2,000万円に対して譲渡税が約400万円課税されます。
    一般的には「簿価」又は「不動産鑑定士による鑑定評価額」を時価として、これらの価格を売買金額とするケースが多いです。前者の場合には利益が出ないため譲渡税がかかりませんが、後者の場合にはその評価額次第で譲渡税がかかることもあります。
    ※簿価とは、土地の場合にはその取得価額、建物の場合にはその取得価額から減価償却累計額を控除したものとなります。


  7. 消費税

住宅用の家賃収入は、消費税が非課税です。しかし、住宅用の物件であっても建物の売却収入は、消費税の課税対象になります。
法人化により個人から法人に建物を売却した年が、消費税の「課税事業者」である場合には消費税を納税することになりますし、「免税事業者」である場合には納税する必要はありません。
また、売却した年は免税事業者でも、建物の売却収入が1,000万円超の場合には、その2年後は課税事業者になってしまいます。2年後に別の物件(建物)を売却するときは、建物の売却収入に消費税が課税されますので、注意しましょう。
なお、消費税の課税対象となるのは建物の売却収入のみで、土地の売却収入は消費税が非課税となっております。

毎年の運営にかかる費用

  1. 住民税均等割と税理士報酬
  2. 個人事業の場合には赤字であれば税金はかかりませんが、法人の場合には赤字であっても住民税の均等割が課税されます。均等割は自治体や資本金の額などによって異なりますが、最低でも年70,000円はかかります。
    また、法人の経理上帳簿付けが必須となりますし、難易度の高い法人税等の申告書も作成しなければならないため、一般的には税理士に依頼することになります。依頼した場合には賃貸の規模や内容に応じた税理士報酬がかかることになり、個人の確定申告と比較してもその報酬は高くなることが多いです。


  3. 役員報酬にかかる社会保険料

社長1人のみの法人であったとしても、役員報酬を支給する場合には社会保険が強制加入となります。社会保険料の約半分は会社で負担し、残り半分は役員自身が負担します。社会保険(健康保険、介護保険、厚生年金保険など)の保険料率は、法人負担分と個人負担分を併せると役員報酬の30%近くにも達するため、大きな負担になる可能性がありますので注意しましょう。

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