法人特有の節税対策とは?

【不動産の法人化】不動産管理会社の設立・活用ポイント・節税方法を徹底解説

法人化により不動産管理会社(以下「法人」とします)を設立し、その後法人を効果的に活用していくにはどのような点に気をつけたら良いのでしょうか。 また、法人特有の節税対策としてはどのようなものがあるのでしょうか。 今回はこれらの内容について、不動産に強い税理士が徹底解説をしていきます。

監修者情報

税理士 藤井 幹久 (ふじい みきひさ)

マルイシ税理士法人 代表社員税理士

専門分野: 不動産税務、相続・事業承継対策、税務顧問、セミナー講師等

不動産をお持ちの方(個人及び会社)の、税理士業務と相続・事業承継対策を専門としています。これまでに10,000件を超える不動産と相続に関する税務相談を行ってまいりました。

会社の種類と仕組み

法人化により法人を設立する際には、会社の種類、出資者や役員の構成などを決定しなければなりません。
また、設立してすぐにしておくべき手続や、しておくと節税につながる手続がありますので、紹介していきたいと思います。

株式会社か合同会社か

法人を設立する人のほとんどが、「株式会社」または「合同会社」のいずれかを選択します。
それぞれの特徴や選択のポイントは以下のとおりです。

株式会社とは

株式会社とは、株主が資金を出資して設立し、経営者(株主総会で委任されるいわゆる社長など)が事業を行う会社です。お金を出す出資者がいて、それとは別に会社を運営する経営者がいるというイメージです。
「経営と出資が分離している」のが特徴です。

合同会社とは

合同会社とは、社員全員が業務を行う権限を持ち、経営に参加できる会社です。
株式会社とは異なり、「経営と出資が一致している」のが特徴です。

株式会社と合同会社のどちらにすべきか

税務上の取扱いでは、株式会社と合同会社にほぼ違いはありませんが、大きく異なる点が、議決権についての取り扱いです。
株式会社では、原則として1株につき議決権が1個となります。したがって、持ち株数の多い株主の発言権が強く、会社の方向性を決定する権利があります。
これに対し、合同会社は出資の金額にかかわらず、原則として社員1人つき議決権が1個となるため、社員同士の発言権は平等です。合同会社で役員を増やそうとすると議決権も分散してしまい、会社の方向性を決定するのが困難になるなど、思わぬ方向に会社が進んでいってしまう可能性もあります。
将来の法人の事業承継も考慮しながら、株式会社にするか合同会社にするかは慎重に判断をしたほうがいいでしょう。

会社設立時に決めること

合同会社か株式会社かを決定し、実際に会社を設立する際には、会社組織を決めたり、必要な手続を行ったりする必要があります。
ここでは、これらの1つ1つについて詳細に解説していきます。

出資者(株主)と社長の決定

法人を設立する際には、まずは会社組織の構成を考えなければいけません。
株式会社を設立するのであれば、出資者と社長は別でも構いません。理想的なのは、出資者(株主)や社長を、個人オーナー自身ではなく、その家族、できれば子など下の世代にすることです。その理由は以下のとおりです。

❰個人オーナー以外の家族を出資者(株主)にすべき理由❱
不動産賃貸業を行う法人は安定した家賃収入が得られる反面、収入に結びつく経費が少ないため黒字経営になることがほとんどです。そのため、法人の株価は年々増加していきます。
個人オーナー(将来の被相続人)が法人の出資者となると、その株式は相続財産を構成してしまいます。法人の出資者を個人のオーナー以外の家族とすることにより、個人オーナーの相続財産の増加を防ぐことができます。
ただし、複数の子がいる場合、将来承継者となる1人の子だけを出資者としたほうがいいでしょう。例えば兄弟2人で出資して株主となった場合、仲違いすると経営方針などについて意見の調整が難しくなるリスクがあります。
なお、設立の段階でまだ承継者が決まっていなかったり、子が幼かったりする場合には、当初は自分が株主となり、タイミングをみて承継者に株式を贈与していくという手法もあります。

❰個人のオーナー以外の家族を社長にすべき理由❱
法人化の目的は、法人を通じて個人オーナーの所得を家族に分散し、毎年の税金や将来の相続税を節税することです。
したがって社長を個人オーナー以外の家族とし、役員報酬を家族に支給するのが理想的です。法人の経営上の問題から、やむをえず個人オーナー自身が社長になる場合には、せめて配偶者や子を取締役などの役員にしておきましょう。

❗(注)役員報酬の設定は先決めが原則
毎期の役員報酬は、原則として前期の決算終了から3ヶ月以内にその期の役員報酬を決定しなければなりません。決算間際に利益が出そうだからといって役員報酬額を増額しても、増額部分は税務上の経費として認められません。また、利益をみて役員にボーナスを出すこともできないため、ご注意ください。

届出書の提出と地代の設定

不動産所有方式による法人化に際して、建物を個人オーナーから法人に売却した場合、通常は以下の手続が必要となります。

❚①「土地の無償返還に関する届出書」の提出
本来、建物所有者である法人は、土地所有者である個人に対して多額の権利金を支払って「借地権(土地を使用する権利)」を取得しなければなりません。しかし、通常はこの権利金の支払をすることがないため、法人は権利金相当額を地主である個人から贈与を受けたとして(受贈益)、法人税が課税されてしまいます。
これを「認定課税」といいますが、認定課税は「土地の無償返還に関する届出書」を提出することにより回避できます。この届出書は、「法人が建物を撤去する際、個人に無償で土地を返還する」という内容のもので、建物所有者の法人と土地所有者の個人が共同で提出します。
実務上、提出を忘れてしまうことの多い届出書になりますので、提出漏れのないように注意しましょう。

❚②地代の設定
個人から法人へ建物が移転された後は、建物所有者である法人と土地所有者である個人との間で、土地の賃貸借契約を締結しなければなりません。
その際にポイントとなるのが、将来の相続を意識した地代の設定です。もし、地代を土地の固定資産税相当額や無償(ゼロ)とした場合には、個人が所有する土地は相続税法上「自用地」とされ、個人の相続の際に土地の評価減を受けることができません。
したがって、地代の設定は「通常の地代」(土地の固定資産税の2~3倍)とするのが有効です。通常の地代の場合、土地は相続税法上「貸宅地」とされ、個人の相続の際に自用地評価額と比較して20%の評価減を受けることができます。

社宅制度の利用

法人化をした場合に利用できる節税の手法として、社宅制度(借り上げ社宅)があります。
個人で自宅を借りて賃貸住まいをする場合には、役員報酬から所得税等の税金や社会保険料を差し引かれた後の手取額で家賃を支払わなければいけません。
しかし、役員社宅として法人契約で賃借したり、社宅物件そのものを法人で所有したりする場合には、法人にも役員個人にも大きな節税メリットがあります。
借り上げ社宅を前提に、具体的な金額を用いて考えてみましょう。
仮に、社宅の家賃は月額20万円、社長にそのうち月額10万円を負担させたとします。

❮法人側❯
法人は、自らが借主となり家賃を支払うので、支払った家賃は経費になります。
また、社長に10万円の負担をさせているため、10万円は収入となります。
・地代家賃 月額20万円×12か月=240万円(経費)
・個人負担分 月額10万円×12か月=120万円(収入)
∴240万円-120万円=120万円
法人の所得を年間120万円も減らすことができます。

❮社長側❯
本来、月額20万円の家賃を支払わなければ住めない住宅に月額10万円で住めているため、年間120万円も手取りが増えます。
もし、このときに役員報酬の手取り金額を、個人で月額20万円の家賃を支払う場合の手取り金額と同じ水準まで減らす(役員報酬を年間120万円減らす)と、社長の所得税・住民税・社会保険料を軽減することに繋がります。

☝(注)上記では、法人が賃借した住宅を賃貸する例(借り上げ社宅)を前提としておりますが、法人が社宅物件そのもの所有する場合には、その物件の減価償却費や固定資産税などが法人の経費となるなどのメリットがあります。

❮役員が負担する社宅家賃の設定額❯
上記のとおり、役員は法人に対して一定額の社宅家賃を負担しなければなりません。住宅の種類ごとに税法上定められている「賃貸料相当額」よりも低い家賃しか支払っていない場合には、現物給与として役員個人に給与課税がされてしまい、節税効果がなくなってしまいます。したがって、社宅家賃の設定額には注意が必要です。

会社の設立や運営に係る費用

法人化をして不動産管理会社を設立する際や、その会社を運営していく際には費用がかかります。法人化をする際にはこれらの費用を節税効果で回収できるかがポイントです。
それでは、それぞれどのようなものがかかるのかをみていきましょう。

設立時にかかる費用

  1. 法人設立登記の費用
  2. 法人を設立するには法務局でその登記をする必要があります。
    一般的には司法書士に手続を依頼するケースが多く、その場合には登録免許税のほか司法書士への手数料等が発生します。これらを含めた設立費用の目安は、合同会社で約20万円、株式会社で約30万円です。


  3. 不動産の移転費用
  4. 不動産所有方式による法人化をする場合、法人へ不動産の所有権が移転することになるため、下記の登記費用や不動産取得税がかかります。
    (建物を移転する場合)
    登録免許税…建物の固定資産税評価額×2%
    不動産取得税…建物の固定資産税評価額×3% ※住宅の場合
    (土地を移転する場合)
    登録免許税…土地の固定資産税評価額×1.5% ※売買の場合
    不動産取得税…土地の固定資産税評価額×1/2×3% ※宅地の場合
    また、銀行等から借入があり抵当権を設定する場合には、債権額×0.4%の登録免許税がかかります。
    なお、登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税とは別に司法書士に支払う報酬が発生します。


  5. 個人に対する譲渡税
  6. 不動産所有方式による法人化により、個人から法人に建物(及び土地)を売却する場合には、個人に対して譲渡税がかかることがあります。
    譲渡税とは、不動産の売却益(譲渡所得)に対する所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。譲渡税の計算方法は下記のとおりです。

    個人と法人間の売買金額は、時価で行わければなりません。
    例えば、時価1億円、簿価8,000万円の建物を法人に売却した場合、差額の利益2,000万円に対して譲渡税が約400万円課税されます。
    一般的には「簿価」又は「不動産鑑定士による鑑定評価額」を時価として、これらの価格を売買金額とするケースが多いです。前者の場合には利益が出ないため譲渡税がかかりませんが、後者の場合にはその評価額次第で譲渡税がかかることもあります。
    ※簿価とは、土地の場合にはその取得価額、建物の場合にはその取得価額から減価償却累計額を控除したものとなります。


  7. 消費税

住宅用の家賃収入は、消費税が非課税です。しかし、住宅用の物件であっても建物の売却収入は、消費税の課税対象になります。
法人化により個人から法人に建物を売却した年が、消費税の「課税事業者」である場合には消費税を納税することになりますし、「免税事業者」である場合には納税する必要はありません。
また、売却した年は免税事業者でも、建物の売却収入が1,000万円超の場合には、その2年後は課税事業者になってしまいます。2年後に別の物件(建物)を売却するときは、建物の売却収入に消費税が課税されますので、注意しましょう。
なお、消費税の課税対象となるのは建物の売却収入のみで、土地の売却収入は消費税が非課税となっております。

毎年の運営にかかる費用

  1. 住民税均等割と税理士報酬
  2. 個人事業の場合には赤字であれば税金はかかりませんが、法人の場合には赤字であっても住民税の均等割が課税されます。均等割は自治体や資本金の額などによって異なりますが、最低でも年70,000円はかかります。
    また、法人の経理上帳簿付けが必須となりますし、難易度の高い法人税等の申告書も作成しなければならないため、一般的には税理士に依頼することになります。依頼した場合には賃貸の規模や内容に応じた税理士報酬がかかることになり、個人の確定申告と比較してもその報酬は高くなることが多いです。


  3. 役員報酬にかかる社会保険料

社長1人のみの法人であったとしても、役員報酬を支給する場合には社会保険が強制加入となります。社会保険料の約半分は会社で負担し、残り半分は役員自身が負担します。社会保険(健康保険、介護保険、厚生年金保険など)の保険料率は、法人負担分と個人負担分を併せると役員報酬の30%近くにも達するため、大きな負担になる可能性がありますので注意しましょう。

管理会社を活用した節税

法人化をして不動産管理会社を経営すると、個人事業ではとることのできなかった法人特有の節税手法を使えます。これらを使うことにより個人事業よりも課税される所得を少なくできる可能性もあります。どのようなものがあるかをみていきましょう。

役員報酬の支給

不動産管理会社を設立してその役員に配偶者や子を就任させて、役員報酬を支給することで家族に所得を移すことができます。これにより、個人オーナーが1人で受けていた家賃収入(所得)を、法人を通じて家族に分散することができます。
所得税は所得が大きいほど段階的に税率が高くなるため(下記参照)、法人化により所得を分散すると、個人1人に適用されていた税率よりも適用する税率は低くなり、家族全体で支払う所得税等の負担を軽減することができます。
ただし、上記のとおり、役員報酬を支給する場合には社会保険料の負担にも注意しましょう。

また、上記の所得分散により、個人オーナー1人に集中していた所得が家族に分散されることになり、税金を支払った後の家賃収入は当然に家族に貯まっていくことになります。
したがって、個人オーナー自身の家賃収入の蓄積(相続財産の増加)を抑制でき、将来の相続税の節税につながります。

これらについて、詳しくはマルイシメディア専門家記事「不動産経営の法人化のメリット・デメリットを不動産税理士が解説」の「法人化のメリット」をご参照ください。

専従者給与との違い

個人事業でも青色申告かつ事業的規模の場合には、青色事業専従者給与として家族に給与を支給できる制度がありますが、こちらは労務の対価として相当な金額までしか経費とすることができません。従業員としての労働の実態と、その労働に対する一般的な給与水準を考慮して判断されます。
これに対し、役員は元々委任契約であるため、勤務状況というよりは経営判断など役員としての務めを果たしているかで、役員報酬の妥当性を判断します。
一般的には、勤務状況と給与との関連性について、役員報酬の方が専従者給与より緩いといわれております。

個人と法人の経費比較

個人よりも法人の方が、認められる経費の範囲が広く解釈されております。
個人では経費とならなくても、法人では本来の業務に要するものであれば経費(損金)とできるものがあります。
個人と法人で経費の取り扱いの異なるものをまとめると、下記の通りとなります。

経営セーフティ共済の活用

経営セーフティ共済(中小企業倒産防止共済)は、取引先の倒産に備えた保険制度です。この共済に加入した場合には、掛金として月額5,000円から20万円まで設定が可能で、掛金総額が800万円に達するまで積み立てることができます。
支払った掛金の全額が法人の経費になり、最大で年間240万円を法人の経費(損金)に計上することができます。
仮に取引先が倒産した場合には、掛金総額の10倍の範囲内(最大8,000万円)で、無担保・無保証で借り入れが可能となります。中途解約した場合でも、12か月以上掛金を納めていればその80%、40か月以上掛金を納めていればその100%が返戻されます。

経営セーフティ共済については、実際には保険としての機能よりも、掛金の経費計上を目的として加入する法人がほとんどです。個人の不動産賃貸業(不動産所得のみの個人)では掛金を経費に計上することができないため、法人化した場合には加入を検討したい制度です。

実態は課税の繰り延べに過ぎない

経営セーフティ共済は、最大で年間240万円の掛金を全額経費(損金)に計上できますが、その反面、解約した際の返戻金は全額が収入(益金)となります。永久に無税としているわけではなく、一時的に課税を繰り延べている(先送り)に過ぎませんので、誤解のないようご注意ください。

生命保険の活用

生命保険の中にも、課税を繰り延べながら資金の積み立てができるものがあります。
生命保険のうち積み立て機能があるものについては、その保険料の一部しか経費にすることはできませんが、社長の死亡などの経営上のリスクに備えることができます。
個人では生命保険に加入して保険料を支払っても経費にはならず、所得控除での取り扱いとなり、控除額は保険の種類ごとに年間4万円又は5万円が上限とされております。
法人でも、保険の内容によって保険料のうち経費に算入できる金額は制限されますが、それでも個人の所得控除よりは大きくなることが多いです。
ただし、セーフティ共済とは異なり、解約した際に支払った保険料の全額が戻ってくるわけではありません。将来の返戻率にも注意しながら生命保険への加入を検討しましょう。

また、積み立てにはなりませんが、法人で掛け捨ての保険に加入する手法もあります。
定期保険や医療保険などは、解約返戻金が貯まらないタイプの保険ですが、これらの保険料は原則として全額が経費になりますので、個人で加入して所得控除を受けるよりも経費性が高くなります。
ただし、実際に保険事由が発生して受け取った保険金は、法人の収入(益金)となってしまうため注意が必要です。(個人で加入して保険事由の発生により保険金を受け取った場合には原則として非課税です。)
その際には、法人が受け取った保険金を、お見舞金などの名目で役員に給付することになりますが、社会通念上相当な範囲を超えるお見舞金は、受け取った役員に給与課税されてしまう可能性がありますのでご注意ください。
また、お見舞金の支給などについて事前に社内規定を整備しておく必要があります。

退職金制度の活用

個人オーナーの場合には、自分自身に対し、給与や退職金を支払うことはできませんが、法人の場合には役員に退職金を支給することができます。
ただし、法人が支払った退職金は、いくらでも経費にできるわけではありません。役員に支払った退職金のうち「相当額」までは経費となりますが、不相当に高額な部分は経費とは認められません。
税法上の明確な規定はありませんが、一般的に「相当額」は下記の算式で計算するといわれております。

  • 役員の最終報酬月額×勤続年数×功績倍率

※功績倍率は、同規模の同業他社との比較により平均的な倍率の設定が望ましく、一般的に社長の場合には2~3倍になるといわれております。

実際には、形式として退職給与規定を作成し、相当額の範囲内で退職金を支給することになります。
上記で解説した経営セーフティ共済や生命保険について、返戻金や保険金の受給のタイミングで退職金を支給すれば、返戻金等の収入を退職金の経費で打ち消すことができるため、その年度の所得の増加を抑えることができます。

退職金は受け取った個人でも有利

生前に退職した場合、退職金を受け取った個人は「退職所得」として課税されます。退職所得には所得税が課税されますが、収入に対する税金の負担はかなり低くなります。
退職所得は勤続年数に応じた控除があり、控除後の2分の1しか課税対象となりません。さらに他の所得とは合算せずに税額計算(分離課税)できるため、超過累進税率ではあるものの低い段階の税率が適用される可能性が高いです。
また、死亡後に遺族が退職金を受け取った場合についても、税制上は優遇されております。死亡退職金は「みなし相続財産」として相続税の対象になりますが、相続人の数に応じた非課税枠があり、一定額までは相続税が課税されないこととなっております。

役員が受け取る役員報酬には、所得税・住民税が課税され、社会保険料も徴収されます。高額な役員報酬を支払い続けるとこれらの負担も大きくなるため、とるべき役員報酬の一部を将来の退職金の支給に回して、少しでも負担を少なくするなどの戦略も検討しましょう。

不動産管理会社の活用事例

実際に不動産管理会社を設立して法人化すると、どれくらい節税になるのでしょうか。
不動産所有方式(建物所有法人)による法人化により、節税に繋がった事例を具体的に見ていきましょう。
今回の個人のオーナーは60歳、55歳の奥様とお子様が一人いらっしゃいました。年間の家賃収入が2,000万円あり、毎年の経費は800万円かかります。その他、生活費として年間450万円の支出がありました。
事例の前提と法人化のスキームは下記のとおりです。

個人事業を継続した場合

現状のまま個人事業を継続した場合、どれくらいの税金がかかるのでしょう。毎年の所得税等と、将来想定される相続税を計算すると下記のとおりとなります。

個人事業を継続した場合には、所得税等で毎年335万円も納税をしております。また、現状で計算した相続税の見込額は1,230万円でした。
毎年多額の所得税等を支払っているため、今後5年、10年と年数を重ねていけばその累積支払額もかなりのものとなります。
そして、家賃収入から経費や税金、生活費などの支出を控除すると毎年515万円が手取金額(相続財産)として残り、これが蓄積して相続財産が増加すると、将来想定される相続税もどんどん膨らんでいきます。15年後には相続税の見込額が3,047万円となり、現状の相続税よりも約1,800万円も増加することになります。

法人化した場合

それでは、今回のスキームにより法人化した場合には、どれぐらいの税金になるのでしょうか。法人化した後の毎年の所得税等を計算すると、下記のとおりとなります。

法人化した場合では、奥様を法人の社長にして役員報酬を年間400万円支給します。本人の収入は法人からの地代のみとなり、毎年の所得税等の負担が軽減されます。
役員報酬を受けた奥様が負担する所得税等や、家賃収入を得る法人の法人税等を併せても、納税額は合計で178万円に抑えられます。個人事業を継続した場合よりも、所得税等の負担が毎年157万円も減少します。
ただし、個人・法人のトータルで手取金額は毎年43万円しか増加しておらず、税金が減った分だけ手取金額が増加するわけではないのが分かります。これは役員報酬を支給すると社会保険への加入が強制となり、社会保険料の支払いという法人化特有のコストが発生するためです。単純に節税のメリットのみをみて安易に法人化をすると、社会保険料という想定外のコストがかかり、かえって手取金額が減少してしまうこともあります。
法人化をして役員報酬を支給することが前提の場合、必ず社会保険料の負担まで考慮して慎重に判断するようにしましょう。

続いて、法人化を前提として将来想定される相続税を計算すると、下記のとおりとなります。

個人事業を継続していれば本人に蓄積されていたはずの財産が、法人を通じて配偶者に渡り(又はその法人自体に蓄積)、本人の相続財産の増加を抑えることができます。したがって、将来想定される相続税も緩やかな増加となり、15年後の相続税の見込額でも現在から75万円程度しか増加することはありません。
また、あらかじめお子様を法人の株主としたのも、相続税の節税ポイントです。法人の財務状況が良くなりその株価が上昇したとしても、株式そのものが本人の相続財産ではないため、相続税に影響を与えることはありません。

法人化による節税効果の検証

上記の法人化による節税効果をまとめると、下記のとおりとなります。

毎年の所得税等の節税額と、将来予想される相続税の節税額をトータルすると、法人化により5年で約1,100万円、これが15年にも及べば約4,000万円の節税効果があります。
今回の事例では、法人化により多大な節税効果を受けられる結果となりました。
このように、法人化をする場合には、相続までの年数が長い方が節税できる期間も長くなるため有利です。
毎年多額の税金の支払いに悩まされている方や、将来の相続税が不安な方は、早めに法人化を検討したほうがいいでしょう。

まとめ

法人化をして不動産管理会社をうまく活用することで、将来にわたり大きな節税効果を得られる可能性があります。
しかし、法人化をする際に考慮しなければならないのは、節税だけではありません。

法人化をすると、当たり前ですが法人に家賃収入が入るため、個人にお金を移すには役員報酬の支給などに手段が限定され、これには所得税等や社会保険料なども負担しなければなりません。

将来マイホームの購入など、個人で一度にまとまったお金が必要になる予定のある方は、安易に引き出して使うことはできないため注意が必要です。

また、将来の相続の際の遺産分割も考慮したうえで、どの物件を法人化するか、どのタイミングで誰に法人の株式を承継させるかも重要になります。

これらはあくまで一例ですが、法人化をするか否かについては、節税以外にも様々な観点から総合的みて判断する必要があり、かなり難易度の高いものとなります。

したがって、まずは不動産や相続に強い税理士に相談をし、法人化をした場合のシミュレーションをすることをお勧めします。
そして、実際に法人化をして終わりではありません。相続までの長い期間において、決算申告だけでなく、適切なタイミングで有効なアドバイスをしてくれるような税理士をパートナーとして、節税対策や賃貸業の承継を進めていくようにしましょう。

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