慌てない不動産相続のために

●これで安心!不動産相続の手続きと費用から節税方法までを徹底解説!

不動産を相続したら何をどうすればいいのか、その手続きの流れから費用、そして相続税対策までをできるだけ分かりやすく解説していきます。

相続は、相続した財産の種類によって、その後の手続きやそのための費用、また節税方法などがことなります。

たとえば現金を相続する場合、基本的に相続税の申告以外に特に何かをすることはありません。もちろん特別な節税方法もありません。しかし現金でなく不動産を相続する場合であれば、さまざまな手続きやそのための費用、また相続税対策など、やるべきこと、そしてやっておけば良かったことなどが数多く存在します。

不動産相続の手続きと流れ

ではまず、不動産を相続した場合に何をしたらよいのか、何をどのような順で行えばよいのかをお話ししていきます。

実際の相続では不動産のみを相続することはあまりありませんが、ここでは便宜上、相続財産は不動産だけとしてお話をすすめさせていただきます。

その① 遺言書の有無を確認し、遺産分割協議書を作成しましょう

はじめに、被相続人(=亡くなった方)の残した遺言書があるかどうかを確認してみましょう。もしも遺言書が残されており、それが法的に有効であれば、相続財産は基本的に遺言書で指定された相続人が相続することになります。

遺言書が残されていない場合や、それが法的に無効な場合、また遺言書には記載されていない財産があった場合には、財産は法定相続人によって相続されることになります。

法定相続人とは、「被相続人の配偶者」+「それ以外の血縁関係の人」のことをいい、この「それ以外の血縁関係の人」については、第1順位から第3順位までが民法で厳密に定められています。

法定相続人によって財産を相続する場合には、相続人同士で誰がどの財産を相続するのかを話し合った後、それを書き記した「遺産分割協議書(いさんぶんかつきょうぎしょ)」を作成します。

ただし、被相続人が残した財産よりも借金などの債務の方が多い場合などには、相続があったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所に相続放棄の書類を提出することで相続放棄をすることができます。

その② 相続登記を行いましょう

相続人同士の話し合いにより土地などの不動産の相続が決まったら、相続した不動産の所有権移転登記を行います。

土地や建物などの不動産は、「誰が所有者なのか?」や「抵当権が設定されているのか」などを第三者にも知らせるために、その土地を管轄している法務局で登記を行います。

相続登記には「いつまでにやらなければならない」というような期限はありませんが、相続登記をしなければ第三者に対してその土地(もしくは建物)があなたの土地であるとは主張することができません。

またそのまま放置しておくと売却することができず、将来的にも不利益になる可能性があるため、相続登記はできるだけ早く済ませておいた方がよいでしょう。

なお、具体的な登記手続きについては次章でご説明いたします。

その③ 相続税の申告・納付を行う

被相続人が亡くなった日(正確には「被相続人が亡くなったことを知った日」)の翌日から10か月以内に相続税の申告書を作成し、それを被相続人の最後の住所地を管轄する税務署に提出し、相続税を納付します。

相続した不動産の名義変更にかかる費用と必要書類について

では、実際に不動産を相続した場合の相続登記について、必要な書類とその費用(実費)を解説していきます。

なお、ここでは相続人がご自身で登記を行うことを前提にお話ししていきます。

その① 不動産所在地を管轄している法務局へ相談に行きましょう

まず、その不動産の所在地を管轄している法務局を調べ、登記のための相談に行ってみましょう。相談員が無料で相談にのってくれます。

なお法務局へ行かれる時には、土地の権利書や固定資産税の評価証明書、また遺産分割協議書など不動産に関する資料は一式そろえてから行った方がよいでしょう。

ちなみに、法務局の管轄については、
こちらhttp://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan4.html
で調べることができます。

その② 名義変更のための申請書を作成し、必要書類をそろえましょう

法務局の相談員の指示に従い、資料を作成すれば所有権移転登記のための書類を全てそろえることができます。

なお、書類には「自分で作成するもの」と、「添付書類として集める必要があるもの」の2種類があります。

ご自分で作成しなければならない書類

相続登記において、ご自身で作成しなければならないのは以下の書類となります。
登記申請書・・・登記のための申請書です。法務局でテンプレートをもらうこともできます。
遺産分割協議書・・・上述したように、遺産分割協議により作成します。
相続関係説明図・・・必須ではありませんが、作成しておくと戸籍謄本などの原本還付が受けられます。

添付資料として集めなければならない書類

相続登記の申請時に提出するための添付資料は以下の書類となります。
不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)・・・法務局で入手します
被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)・・・市区町村役場で入手します
被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本・・・市区町村役場で入手します
相続人全員の現在の戸籍謄本・・・市区町村役場で入手します
不動産を取得する相続人の住民票・・・市区町村役場で入手します
不動産の固定資産評価証明書・・・市区町村役場で入手します
相続人全員の印鑑証明書・・・市区町村役場で入手します

その③ 必要な費用を用意します

相続登記の申請時に、登録免許税が必要となります。登録免許税は、名義を変更する不動産の固定資産税評価額(上記の「固定資産評価証明書」に記載されている評価額のことです)に0.4%を掛け、100円未満を切り捨てた金額となります。

その④ 登記の申請を行います

不動産の所在地を管轄している法務局へ、登記の申請書類一式をそろえて提出します。特に問題がなければ1~2週間程度で登記が完了します。

【次ページ】不動産相続を行う際にかかる相続税について

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