一棟投資のメリット・リスク

●マンション一棟投資のメリットとリスク対策について

マンション一棟の運用は、大きな利益を生み出す魅力的な投資のひとつ。しかし、不動産投資の中でも多額の費用を要するため、赤字になったときの損失に不安を感じてしまうのではないでしょうか。しかし、投資のリスクはリターンと表裏一体。リスクが大きいほど、リターンも大きくなるのです。本記事では、マンション一棟買いのメリットとリスクについて解説いたします。

マンション一棟買いのメリット

 
まずは、マンション一棟買いするメリットからみていきましょう。マンション一棟運用のメリットは、以下の通り。

・リターンが大きい
・家賃収入を確保できる
・自由に管理や修繕ができる

ここからは、それぞれのメリットについてみていきましょう。

リターンが大きい

マンション一棟運用は、ひとつの物件から得られる家賃収入が大きいため、多額リターンを得ることができます。

マンション1室運用と比較してみましょう。例えば、1室あたりの家賃収入が10万円で、マンション1棟には全部で10部屋あると仮定します。

・1室運用の年間家賃収入 10万円×12ヶ月=120万円
・1棟運用の年間家賃収入 10万円×10戸×12ヶ月=1200万円

このように、マンション投資は区分所有よりも一棟所有の方がリターンが大きくなります。収益が多ければ、投資資金回収するスピードもアップするため、投資金額が大きくても返済しやすくなります。

また、資産ローンは資産価値が高いほど、融資に有利となります。一棟マンションは、区分マンションよりも物件評価が高いため、高額な融資を受けることも可能です。

空室リスクが低い

不動産投資には空室リスクがつきもの。当然のことながら、入室者がいなくなれば家賃収入はゼロになり、ローンの返済や納税が難しくなります。

しかし、一棟所有であれば保有している部屋数も多く、家賃収入が確保しやすいのも大きなメリットのひとつです。

1室所有の区分投資の場合、空室が出れば収益がゼロになってしまいます。しかし、一棟所有は10戸のうち、1室が空いても残9戸が稼働していれば、家賃収入が減っても収益を得ることが可能です。

自由に管理や修繕ができる

一棟マンションは、オーナー自身が修繕のタイミングや管理方法を決めることができます。

マンションのような集合住宅では、住民が自由に修繕をかけることができないというルールが定められています。またマンション管理は、管理組合が修繕や管理方法を定めるため、区分投資のオーナーが自由に修繕をかけることができません。

しかし、一棟マンションのオーナーであれば、修繕のタイミングや管理方法を所有時に自由に定めることができます。またマンションに宅配ボックスを取り付けることや、防犯カメラの設置やオーとロックなどセキュリティ強化に励むなど、資産価値を上げるための修繕も自由に行えます。

マンション一棟買いのリスク

一方で、マンション一棟買いには、以下のようなリスクもあります。

・資金調達リスク
・災害リスク
・流動性リスク

大きなリターンを得るために、リスクについてもしっかり学んでいきましょう。

資金調達リスク

一棟マンションを購入するためには、数千万~億単位の初期投資が必要になります。ほとんどの場合、金融機関から融資を受けることになりますが、その場合多額のローンを組むことになるでしょう。

前述したように、資産価値の高い一棟マンションであれば、融資を受けやすくはなりますが、残債が大きくなるのも事実。また、収益が大きいほど所得税の納税額も増えたり、修繕も大規模になったりするため、納税や維持管理費用の負担も多額になります。

収益が大きい分、赤字経営になったときの負債が大きくなるため、知識や経験のないまま投資に手を出すことは危険です。できるだけ投資専門家のアドバイスを受けながら、一棟引用を進めていきましょう。

災害リスク

近年、震災や集中豪雨が多発しており、どの地域でも防災対策が必然となしました。もし災害に巻きこまれ、地震による倒壊や豪雨による浸水被害に遭った場合は、マンションに大きな被害を及ぼす恐れがあります。

災害に遭わないような対策はありません。このような災害に備えるためには、マンション購入前に事前にハザードマップを参考に、物件を選ぶ必要があります。耐震強化や損害保険をかけておくなどして、被害時のリスクを軽減させる対策を講じておく必要があります。

流動性リスク

流動性とは、売却しやすいかどうかです。一棟マンションは価格も大きいことから、買い手がつきにくい傾向にあります。売るに売れない状況に陥りやすいため、一棟マンションは区分マンションよりも流動性が低いと言えます。

もしも、売却益を狙うキャピタルゲインをお考えのときは、買い手がつきやすい立地条件のいいマンションを狙いましょう。

マンション一棟買いを成功させるために必要なこと

マンション一棟投資を成功させるためには、想定されるリスクをできるだけ軽減させておく必要があります。最後に、マンション一棟買いを成功させるために必要なことを2つ解説いたします。

綿密な収支計画を立てる

多額の購入費用をどう用意するのか、毎月の経費やイザというときの修繕費用等をどうやって捻出するのか収支計画を立てましょう。家賃収入からローンの返済や経費を差し引いた収支計画のことを「キャッシュフロー」と言います。

キャッシュフローは「収入-支出」で求められます。キャッシュフローのプラスが大きければ、ローンの返済に充てることや修繕費用に回すなど、有利に投資を進めることができるでしょう。

収支計算は個人で行うよりも、専門家に依頼するとより正確な数値を算出できます。不動産の税金計算に強い税理士に、収支計算を依頼するのも有効的な方法のひとつです。

不動産投資の専門家と付き合う

マンション投資のリスクを軽減させるためには、立地条件や物件の構造など、事前のリサーチが重要です。また、金融機関で多額の融資を受けるためには、大手不動産会社などの後押しも欠かせません。

しかし投資経験が少ない場合、物件の状況を見極めることはとても困難です。また、投資経験が浅いと、金融機関からの信頼も薄く、一棟マンションを購入することさえ難しいかもしれません。

このような状況を打破するためには、不動産投資のプロの協力が不可欠です。不動産投資の実績が高く、金融機関からの信頼も厚い不動産投資会を見つけ、投資のバックアップを受けましょう。どんな物件があるか情報収集がてら、不動産投資会社を回ってみるのも、ひとつの手段です。

まとめ

マンション一棟投資は、区分投資と比べてリスクも大きい反面、リターンも大きい投資です。投資家として大きくステップアップしたいのであれば、こうした高額の収益物件を運用してみるのも悪くはありません。

ただし、購入費用や経費も多額になるため、無計画に一棟マンション運用に手を出すのはリスクが大きいと言えます。少ないリスクで運用するためには、物件購入時に現状を見定めるチカラが必要です。

まずは、信頼できる不動産投資会社に相談し、運用計画を立てみることから始めましょう。

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